長實48億收購英國社會房屋REIT Civitas Social Housing PLC 長實集團(01113) 宣布 ，向英國房地產投資信託Civitas Social Housing PLC提出全面收購，涉及全面收購之總代價約4.85億英鎊(相當於約48.11億港元)。長和系近日在資本市場上動作多多，最近又有機會達成一宗優質交易，而且不得不讚嘆其眼光，竟然能找到此收購對象，可見長和系相當能掌握市場訊息。 介紹Civitas Social Housing PLC 不得不佩英國的自由市場，原來Civitas Social Housing此公司是REIT，而且經營的業務是出租社會房屋，竟然出租社會房屋也能上市。Civitas Social Housing的物業包括專業支援房屋(Specialist Supported Housing)及家居護理房屋(Residential Care Houses)，專門為18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人提供住所，而且租金會隨通漲變化。 其營運模式是基於18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人需要適合的居所，而地方政府會為這些人士制定合適的護理配套，並且為其尋找服務供應商。服務供應商收取系方政府的資金後，就會為這些人士繳交護理服務費用以及居所的租金。 換句話說Civitas Social Housing的租金收入是由地方政府給予，而且會按通漲調整。可以話除非世界末日，否則Civitas Social Housing的租金收入相當穩定。而且此類房屋的需求只會有增無減，因此亦不擔心經營狀況轉差。 Civitas Social Housing經營現況 Civitas Social Housing為在英國上市的REIT，截至2022年有696間物業、4592位租戶，股息率為6.3%。值得留意的是英國上市的REIT的租金收入是不用繳稅的，只有在派息時會收取20%稅。 收入方面，2022年全年收入為約5,100萬磅，而淨利為4,475萬磅可以話係訓住賺既生意。而且Civitas Social Housing只是提供住所以及屋內設備，而就租客的醫療衛生護理會由其他機構負責，因此經營狀況十分穩定。 收購後影響 1. Civitas Social Housing的市值並不大，而且相對長實整體而言其溘利貢獻幫助較低。但Ci

 置富2022全年業績，前景分析 置富產業信託(00778.HK)公布截至去年12月底止全年業績， 可供分派收入8.77億元，按年跌10.6%； 每基金單位基本盈利25.34仙。 每基金單位末期分派21.1仙，連同中期派息23.05仙，全年每基金單位分派44.15仙 整體營運 置富公早前公布了2022年全年業績，其收入有所下跌，但派息則較去年有所增長，因為其分派比率由2021年90%增加至2022年100%，反映出管理層對置富的財務狀況有信心，加息影響已經充分反映。 2022年全年可供分派收入較2021年下跌12%，主要原因是租金收入減少以及因全球加息導致融資成本增加。增加分率至100%令到全年分派與2021年大致持平。 租金變化 租金收入方面，2022年明顯有所下跌，收益由18億下跌至17億6千萬，主要由於消費市道仍未復甦。三大旗艦商場數據見下圖： 3大商場的租金收入與去年持平，而出租率方面+WOO嘉湖提高至89.4%，反映其資產增值工程開始完成，出租率會再提高。但3大商場的租金收入與疫情前相比仍有一段距離，期望全面復常後消費市道會有所好轉。 資產及負債 2022年總資產有所提高，主要因為以 5億收購了新加坡高文之星的商鋪 ，而負債維持在27-28%，在高息環境下這個負債比率對分派有重大影響。2023年應有必要減低負債水平以應對高息環境。 投資前景 投資前景主要視乎以下幾個因素 1. 息率因素：現時市埸已經預期美國年內會開始減息，換句話說企業借貸成本會有所下跌，置富分派預期會有所提高，現時息率為6.7%，具投資價值。 2. 香港消費市道：由於2022年香港仍有防疫限制，消費市道一潭死水。而2023年開始解除防疫限制後，消費市道有所復甦，加上旅客量亦急促上升，可以預期2023年置之不富的收入不會低於2022年 3. 以現時財務狀況而言，置富未必能有重大收購，但亦不會如領展般供股集資，因此筆者早已撰寫文章說明置富為港股第一收息股，主要因為其商場物業均位於民生區，出租率及人流有所保障。 延伸閱讀： 港股收息首選 -置富產業信託(778) https://10yearschannel.blogspot.com/2021/06/778.html 置富(778)業務更新：2022年中期業績及收購「高文之星」 https://10yearschannel.blogspot.co

 簡評長江基建2022年全年業績 長江在2023年3月15日公布2022年全年業績，據 公告 表示： 1. 截至2022年12月31日止年度，錄得股東應佔溢利 港幣77.48億，對比去年上升3% 2.建議派發末期股息每股港幣1.83分。連同已派發的中期股息每股港幣0.7，2022年全年合共派息每股港幣2.53，較2021年上升1.2% 3. 於2022年12月31日，長江基建持有現金港幣180億元，負債淨額對總資本淨額比率為7%。 此業績較外間預期中差，因為去年全球通漲嚴重，而長建許多受規管的業務均與通漲掛勾，因此預期會帶動盜利貢獻，加上出售部分Northumbrian Water股權帶來的收益，業績應該會有較好表現，然而業績卻不似預期。 在派息方面，末期息比上年同期增加港幣0.02，乎合市場預期，而且派息連續26年有所增加，以現時現金及經營狀況，亦可預期未來幾年亦有增加派息的條件。 另外，長建在2022年年末持有現金180億，較2021年大增100億，而負債率降至7%，此數據反映出長建管理層的能力相當高，在應對高息環境下保持大量現金實為明智之舉，加上美債已有4-5%息率，與期花現金併購，不如買美債賺取4-5%無風險利率。 各地區業務 1. 英國業務：營業額有所下跌，相信是因為電費高企，市民減少用電所致。而令人意外的是攤佔聯營及合資企業的業績大幅下跌，部分原因是出售Northumbrian Water股權的影響，除此以外，英國其他業務的營運亦並不理想，詳細原因要待7-8月各英國企業公告年度報告才能一探究竟。另外，出售Northumbrian Water股權帶來5.26億的一次性收益。 2. 澳洲業務：澳洲方面，業務保持良好，但2022年下半年的表現較上半年差。 3. 歐洲大陸業務：2022年下半年業務表現疲弱，利息收入亦有所減少，相信是受高息環境影響。另外Dutch AVR收購AEB一事仍未有定案。 4. 加拿大業務：表現突飛猛進，利息收入與過去相約，但攤佔聯營及合資企業的業績大幅提高，主要因為全球能源價格高企，而長建的Canadian Midstream Assets因此而得益。 併購 一直以來長建的增長主要依靠外部收購及內部發展而來，以往皆以外部部收購為主，但近年因政治因素及價格不合適，一直未有重大收購。而近年年報中亦多次強調內部增長，在2022年間，長建旗下企

 領展世紀供股，供定唔供？ 2023年2月10日領展宣佈以5供1的方式進行供股，消息一出市場內外一片嘩然，作為REITS竟然要用到供股財技，實在傷透投資者的心。不過傷心還傷心，供股已成定局，倒不如思考一下如何作出回應，供定唔供？唔供係咪應該賣晒佢？供股權點處理？以下我嘗試理順一下整領展供股這件事情。 為何要供股？ 領展管理層毫不諱言指出供股的主要目的就是還債 供股所得款項淨額的約 40%至 50%將用於 (a)償還下列現有債務：(i) 2023 年到期的總額約 70 至 80 億港元的現有銀行貸款；及(ii) 2024 年 1 月 1 日之後到期的約 10 至 20 億港元的循環銀行貸款； (b) 用作一般營運資本。其餘部分將用作探索未來投資機遇，尤其專注位於亞太區的零售、停車場、辦公室及物流板塊。 供股所得的188億中約100億用作還債，其餘作儲備之用。筆者只能說供股此舉絕對合乎商業邏輯，但卻影響了企業形象，令小股民對領展更沒有好感。不少股民買領展打算每年4-5%股息收入，殊不知一個供股的決定要小股民口吐幾年股息予領展，作為亞洲市值最大的REITS竟然用如此手段割小股民韭菜，在道德上實過意唔去。集資有不少方法，可以發票據、銀團貸款、可換股債券等，只因管理層不想付出高昂利息，轉向股民供股，既不用付出利息又能起集資作用。 領展負債及利率 上文說到領展供股集資還債，其債務狀況亦非十分惡劣 年報顯示，於2022年9月30日之以 港元計值帶息負債實際利率為2.92%（2022年3月31日：2.21%），以人民幣、澳元及英鎊計值之帶息負債實際利率分別為3.62%（2022年3月31日：3.68%）、3.59%（2022年3月31日：1.13%）及1.87%（2022年3月31日：1.44%）。縱然現時利率不斷上升，但亦未至於去到一個難以負擔的地步。加上領展的負債率約為28%，仍未達到REITS的上限(即50%)。要以此方式集資實在難以說服市場。 供定唔供？ 此次供股最令人氣憤的是以3成大折讓供股，停牌前股價為62.8，供股價為44.2，根據領展的資料顯示，其資產淨值為每股77元。如此大折讓地供股小股民基本上只能「焗供」，因為不供會被攤薄權益，而且相信並不多股民有低於44.2的領展股票，開市後領展必然大跌，想賣也來不及。如果要賣亦不必急於一時，待市埸消化消息後再行決定賣出股票、

香港機場管理局的業務及發展 -  政府小金庫 坊間成日話政府只知增加開支，卻不知錢從何來。其實香港政府設立了眾多法定機構以及以股權投資逐步入侵到市民的日常生活，當中不少機構更有大額盈餘，宛如政府的小金庫，例如政府持有港鐵約75%股權、疫情時注資國泰、證監會、香港房屋委員會以及機場管理局等。這些機構持有的均是香港極高質的資產，每年在香港市民手上獲取不少收入。本文主要集中介紹機場管理局的業務及發展。 業務： 顧名思義，機場管理局最主要職責便是管理機場，但香港的機場管理局除了管理香港機場外，亦積極開拓不同業務以壯大自身業務。此現象可從年報中略見一二，下圖為機管局的營運數字： 先就收入而言，主要可分為航空收益及非航空收益。 航空收益包括機場收費(飛機着陸及停泊費)、保安費等，這些費用多由旅客買機票時有注明，如航空旅客離境稅、機場旅客保安費以及客運大樓費等。 而非航空收益包括機場禁區輔助服務專營權(航空貨物處理、飛機維修、航空燃油系統、飛機加油、航機膳食、停機坪飛機服務、公務飛機處理、機場禁區車輛停泊許可證及地勤支援設備維修等)、零售特許經營權及廣告收益等。 另外，機管局更在2022年4月1日向政府收購亞博所有權益，正式成為機管局的全資附屬子公司，因此在2022年中報開始收益會多了一項會議展覽的項目，而聯盈公司的收益則變為0。 除了本地業務外，香港機管局亦有對其他機場作出股權投資或提供管理服務。例如於2006年購入杭州蕭山國際機場35%股權、投資管理珠海機場的合資公司55%股權以及於2009年起管理上海虹橋國際機場航站樓運作及零售業務。 營運狀況： 由上圖都可以睇到機管局近年的營運狀況，其實在疫情前機管局每年均有超過70億溢利，是名乎其實的小金蛋，而且在2015年前每年均會向政府大派股息，2015年後因需要資金興建三跑，因此停止派發2015年起10年的股息，至2025年應會重新派發巨額股息予政府。 雖然受疫情影響之下，在2021及2022年均錄得虧蝕，隨著2022年尾開始復常後，旅行人數及航班數量均大增。因此虧蝕在幾個半年報中亦有逐漸收窄的跡象，基本上可以預期在下一個財報便會重新錄得盈利。可惜機管局並無上市，如上市很大機會是一間數百億的企業。 未來發展： 好多人會疑問，現時三跑工程已完成，究竟機管局未來還可以循那方向發展。其實除三跑以外，機場還有一定發展空間，例如SKYCIT

領展(823)進軍新加坡，收購裕廊坊及Thomson Plaza 領展於2022年12月28日發公告稱與MCL訂立獨家協議收購其於新加坡裕廊坊及Thomson Plaza 2個商場的權益，總代價紉125億港元，為領展歷來最大宗收購。是次收購在環球加息期間進行，意味著領展的收購成本遠高於以往的收購，下文將會分享一下是次收購個案。 1. 收購詳情： 裕廊坊 Thomson Plaza 根據 領展發出的公告 ，收購完成後，領展將會持有 (i) Jurong Point 1約94.88%權 益（包括JP1物 業）、由其他附屬業主持有約5.12%權 益； (ii) Jurong Point 2將由領展間接全資擁有（包括JP2物業） (iii) Thomson Plaza約55.741%權益（包括TP物業） (iv) 取得為期10年的AMK hub物業管理協議 2. 目標物業的營運資訊 上圖為目標物業的營運數據，基本上與香港大商場無異，出租率高，回報率約為4.5-5%，相信長遠有利領展發展以及打入海外市場。但是有加息環境下進行金額如此龐大的收購又是否一個明智的選擇呢？ 3. 收購的利害 進行收購最首要的問題是錢從何來？由於領展為REITS，有規定要把90%或以上的溢利派發給股東，因此REITS自身的現金並不多，當要進行收購時主要依賴銀行貸款、發行票據或可換股債券等方式來籌集資金。而REITS所賺取的行潤很大程度上是貸款利息與租務收益間的價差，在環球加息的狀況之下，REITS的財務開支會有所增加，而利潤則有所減少。 至於是次收購，領展的資金來源為內部現金資源及債務融資，根據 領展2022年中報 指出，於2022年9月30日 以港元計值帶息負債實際利率為2.92%（2022年3月31日：2.21%） 以人民幣計值帶息負債實際利率為3.62%（2022年3月31日：3.68%） 以澳元計值帶息負債實際利率為3.59%（2022年3月31日：1.13%） 以英鎊計值之帶息負債實際利率分別為1.87%（2022年3月31日：1.44%） 由此可見借貸利率一直在增加，而領展在進行收購時以需考慮到回報率是否能高於借貸利率，否則未必有利於企業營運。而且利率增加看來亦無趨緩之跡象，領展近期亦有在資本市場發債，而利率近是遠高於2022年中報所提及的平均2.92%。 在2022年11月23日，領展發

 長實收購英國酒吧(Greene King)後的業務表現 一直都想寫下關於長實業務的文章，但長實「百足咁多爪」實在不知從何入手，於是打算先由近年比較大的海外收購講起，長實在2019年以總代價27億英鎊(252億港元）收購英國啤酒餐飲集團Greene King。當此新聞出現後，不免令人疑惑酒吧與長賓業務連繫不大，何以會有此收購？雖知醉翁之意不在酒，收購Greene King最主要是合乎2個重要條件，第一、此業務能帶來強勁現金流。第二、Greene King於英格蘭、威爾斯及蘇格蘭等地經營超過2,700間英式酒館、餐廳及酒店，逾80%物業均具有永久業權或作長期租賃，如果將土地變賣或拆卸重建相信能帶來不錯收益。 但可能腳頭唔好，剛完成收購後就出現疫情，當時英國的防疫措施要求酒吧關閉導致Greene King持續虧蝕，直至2021年第2季才有好轉。下文會先介紹一下Greene King 3大業務，再分享一下未來看法。 Greene King 業務 Greene King業務版圖遍及全英國(見下圖)，主要經營三大業務 1. 英式酒館公司：包括自營的各類酒館及酒店服務 2. 英式酒館合作夥伴：以特許經營模式運作的酒館，類似7仔的加盟模式。 3. 釀酒及品牌：賣酒 Greene King 業務表現 上文提到自長實收購Greene King後，疫情爆發導致英國酒吧有一段時間需要暫停營業導致經營虧損，但其後已經開始逐步復甦，其經營狀況見下圖： (Source：長實年報) 自2020年收購回來後，便因為疫情封控政策一直處於虧損狀態，在2020年虧損超過30億，約10億為非現金酒館物業資產減值。 此情況在2021下半年有所好轉，收入基本上已恢復到疫情前。在2022年上半年已完全復甦，因為在未有疫情前，即2019年，Greene King的收入為約210億港元，稅後純利16.4億，而在2022上半年其收入已有105億，純利8.6億。反映出Greene King的業務穩建，英國人對酒館有一定需求，為生活必不可缺的一部分，而且業務能帶來強勁現金流，乎合長實一向現金流為王的商業邏輯。 另外，此項收購更是「進可攻、退可守」，長期營運可增加企業現金流，增加香港以外的收入，業務更多元化有助減輕香港地產市道下行的影響。假如營運狀況持續惡劣，亦可以出售、出租或重建其下物業，是故收購Greene King如

 領展(823)業務更新：2022領展中期業績 領展最近公布了2022年中期業績，整體而言其業務韌性相當強，即使香港市面商戶經營環境惡劣，領展業績仍保持平穩。 收入：收益及物業收入淨額分別按年增加4.6%及4.5%至60.42億港元及45.87億港元 可分派總額達32.77億港元 派息：每基金單位155.51港仙（2021年159.59港仙） (Source: 領展2018至2022年業績) 整體而言，2022年中期收入高於2021年同期，惟值得注意的是財務成本大幅增加，可見全球央行加息對領展亦有相當大的影響，由於加息期仍未結束，利息支出增加，預期領展在來年會以減債為重任，併購速度或會放緩。 由於投資者往往會將reits的派息和美債收益率作比較，而近期美債收益率不斷上升，在4%上下徘徊，而reits的對應息率要提升至5%以上才吸引，因此領展股價近日下跌，當美債收益率明顯下跌時，領展便會開啟升浪。 各地業務 香港 現時領展在香港營運126個社區商業設施及約57,000個泊車位 總收益49.72億 香港物業在2022年中期，平均加租8.5% 在市道如此差的狀況下仍能加租8.5%，可見民生商場受影響遠低於商業區的商場 出租率達97.5% 除物業租務外，領展更開始涉足地產發展，2022年投得觀塘安達臣道之商業用地，地價為7.66億 而在2022年11月18日又 入標 觀塘安達臣道其中一地段，同樣發展商場，並與先前投得的用地產生協同效應。 中國 中國業務受封城影響，物業收入淨額按下下跌1.2% 總收益7.89億 中國物業包括北、上、廣、深共7個商場及東莞、佛山2個物流倉庫 中國業務方面無增長亮點，預期一切要待嚴格防疫政策結束才會有進一步收購或營運得以改善。 海外 海外業務包括悉尼之三幢標誌性零售物業產（即Queen Victoria Building、TheGaleries及The Strand Arcade）的50%權益、)位於悉尼及墨爾本由五個優質辦公室組成之優質辦公室物業組合之合資公司的49.9%權益(悉尼的126 Phillip Street、388 George Street、151 Clarence Street及347 Kent Street，以及墨爾本的567 Collins Street)，以及英國The Cabot、澳洲的100 Market Street

 置富產業信託(778)業務更新：2022年中期業績及收購新加坡項目「高文之星」 筆者一直有留意本地收租股的發展，早前亦曾以 港股收息首選 -置富產業信託(778) 為題發表過關於置富產業信託的文章，近日置富公布了2022年中期業績及分派，加上業務有新發展，故撰此文加以討論。 中期業績 (Source: 置富產業信託2022年中期業績公告 ) 公告顯示置富2022年中期收入較2021年同期輕微下跌4.1%，相信是因為疫情而導致香港人減少消費、+WOO嘉湖商場翻新以及租金舒緩措施所引致。現時環球經濟不景氣，未來1,2年租金仍難以大幅提升，因此可供分派收入下跌是意料之內，但分派比率則由2021年90%提高至疫情前100%的水平。 買此類收租股最主要考慮股息率，以現價$6.84計算，預期2022年股息率約6.2%，有一定吸引力，適合長線投資者購買。 收購新加坡項目「高文之星」 另外，置富終於有新收購項目，2022年8月7日置富發出 收購長實期下新加坡高文之星（Stars of Kovan）的零售店舖及公共停車場公告 。筆者上一篇關於置富的文章提及置富其中一個增長方向是收購長實期下的項目，令人意想不到的是竟然不是收購香港的項目，而是收購海外項目。是次收購涉及36個零售分契單位及1個公共停車場分契單位，涉資約5億港元。當然此項目只是一宗小型收購，但卻給人很大的想像空間。首先，置富願意作出新收購，置富上一次收購已經是2014年，近年來均無任何併購消息，單靠加租難以令其收入大幅提升，是次收購給予市場人士一個信號，以表示置富仍然有意於收購物業。 而且，長實不論於香港或海外均有大量與高文之星相類似的項目，詳情可以查閱 長實年前發布的估值報告 ，裡面包含所有長實期下的物業。假如長實有需要處置此類資產，置富家為首要考慮對象。因此，可預期置富業務會有穩定發展，如果短炒置富，筆者絕不建議，置富比較適合長線收息人士。 其他置富相關文章 港股收息首選 -置富產業信託(778) https://10yearschannel.blogspot.com/2021/06/778.html

長建出售英國水務公司Northumbrian Water25%股權予KKR，釋放公司估值 沉寂多時的長建終於在資本市場上有新動作，據 長建公告 指出，長實(01113.HK)長建(01038.HK)英國水務公司引入KKR持股25% 交易涉逾80億元。KKR為一家全球知名的私募基金公司，主要從事資產投資、能源、基礎設施、房地產、信貸，目前在全球管理約 400 億美元的基建資產，而且與長建有共同投資項目如澳洲電網項目。先前盛傳有意收購長建UK Power Network亦都係KKR，最終沒有成事。是次交易對長建而言絕對是除笨有精。 收購詳情 Northumbrian Water股權 KKR將付出 (1)      基本代價，即 867 百萬英鎊（相等於約港幣 8,072.8 百萬元）；加 (2)      一筆相等於基本代價倘在計息期按年利率 5.00% 計息時本應累計之利息（按日           （以 365 日計）累計）之款額；減 (3)      一筆相等於已知漏損金額 25% 之款額（如有）；加 (4)      0.2 百萬英鎊（相等於約港幣 1.9 百萬元）（倘交易完成於 2023 年 1 月 12 日或之           後發生）。 首先(1)基本代價為8.67億鎊換取25%股權，換言之Northumbrian Water的企業價值約為34.68億鎊(現時約值322億港幣)。而Northumbrian Water於2011年被長建收購，據當年 長建的公告 ，當年收購Northumbrian Water共使用了48億英鎊（約港幣588億元），當中包括24億英鎊（約港幣294億元）及Northumbrian Water 當時的負債約24億英鎊（約港幣294億元）。由於是次KKR為股權投資，無需另外收購Northumbrian Water的負債，因此實際上Northumbrian Water的價值應高於2011年時的收購價錢。 Northumbrian Water經營狀況 既然收購已塵埃落定，究竟是次收購對長建是否有利呢?此處先從Northumbrian Water的經營狀況說起。如果有留意此blog，先前我已分享過Northumbrian Water的經營狀況： (1) 長建UK power network及Northumbrian water 202

 港幣人民幣互換協議 近日有新聞報導 人民銀行表示，近日與金管局簽署常備互換協議，將雙方自2009年起建立的貨幣互換安排升級為常備互換安排，協議長期有效，無需定期續簽，互換規模由原來的5,000億元人民幣/5,900億元港幣，擴大至8,000億元人民幣/9,400億元港幣。 在網上有好多人認為是金管局送港幣給中國、中國淘空香港儲備、廢紙換美金。事實上此等說法完全不正確，請不要因為政見而忽視事實。 1.  港幣人民幣互換協議早於2009年已經訂立，當時的互換規模是5,000億元人民幣/5,900億港幣。而現在擴大至8,000億元人民幣/9,400億元港幣，並且改為常備協議不用再續期。 2. 至於港幣人民幣互換協議有什麼用途呢? 因為香港與中國的貿易往來頻繁，亦為離岸人民幣結算中心，對雙方貨幣均有大量需求。由於人民幣不是國際貨幣，流動性較低，因此當香港的人民幣需求增加時，金管局就要透過港幣人民幣互換協議去提取人民幣以應付市場需要，否則香港的人民幣就會短缺，息率提高，影響市場運作，反之亦然。 3. 點解要8,000億咁大額度? 因為香港為全世界最大的人民幣離岸結算中心，在2021年香港離岸人民幣資金池超過8,500億，佔全球市場份額約60%。因此這規模的互換協議是可以理解的。 4. 會否擔心中國用人民幣換了港幣之後就不再換回來? 事實上金管局早於2019年已有闢謠，事實上此機制並不常使用，當時的互換額度是0，而且一旦到期就會各自將貨幣歸還對方，不存在淘空儲備說法。 5. 面且香港並不是獨立例子，中國與眾多國家亦有簽訂貨幣互換協議，根據中國人民銀行《 人民幣國際化報告 》 中國與40個國家或地區均有簽訂貨幣互換協議，總額超過3.99萬億，而且當中不乏發達國家例如澳洲、加拿大、日本、韓國及歐洲中央銀行等。難道中國淘空全世界嗎? 6. 最後，希望各位多一點求真精神，不要人云亦云，被政見蒙蔽事實。

 銀行體系結餘是什麼? 最近港元持續弱城，每隔1,2日就有新聞報導金管局入市承接逾XXX億港元沽盤，銀行體系結餘減少至約XXXX億港元。每有此新聞出現就有好多人說「好快就冇錢接」、「港元GG」、「聯繫匯率脫勾」等論調，然而卻不明當中原理。 1. 要了解銀行體系結餘首先要明白幾個概念。首先在現時聯繫匯率的制度下美元與港元可以在1:7.75-7.85之間自由浮動。當匯率升至1:7.85以上時，亦即弱方兌換保證，金管局便會向市場沽美金買港元，以將港美匯率保持在區間之內。相反當匯率低於1:7.75，即強方兌換保證，金管局便會沽港元買美金。 2. 另一個概念是由於香港沒有中央銀行，而最貼近中央銀行的角色便是金融管理局。在香港營運的每一間銀行都在金管局有一個戶口，而銀行體系結餘是指銀行存於金管局的儲備結餘，以及各銀行之間的交易結算餘額，亦即係銀行存放係香港的閒置資金。結餘數字金管局亦會在以下網址每日更新 https://www.hkma.gov.hk/chi/data-publications-and-research/data-and-statistics/daily-monetary-statistics/ 3. 銀行體系結餘多寡對聯繫匯率的穩定性並無直接影響，現時銀行體系結餘有2千多億，但在2007年時銀行體系結餘只有10多億，但聯繫匯率的穩定性亦沒有改變，事實上即使銀行體系結餘變0也不會導致脫勾或港幣爆煲。 4. 銀行體系結餘多寡更重要是反映資金流出/流入港元市場的市場行為。現時資金流出港元市場主要由於美國已步入加息週期，而香港息率跟唔上，所以會將港幣轉做美金賺息差。一般而言，當香港加息資金就會減少流出。 5. 至於點解會之前會有3000億咁多銀行體系結餘呢? 主要因為疫情後美國為挽救經濟，瘋狂印銀紙，資金多左就會不斷向全世界尋找地方停泊，其中一部分就黎左香港。另外，當時香港股市不斷上升，同時亦有好多大企業進行IPO，因此令外國流入更多資金到港元市場，當時港元更是長期處於強方，金管局要買美金沽港元，因此銀行體系結餘不斷上升。 6. 而究竟金管局入市捍衛港元匯率的原理係點架呢? 首先，金管局會係銀行體系結餘入手，上文都講到銀行體系結餘係香港銀行業的閒置資金，當港匯弱時，金管局就會沽美金購入銀行體系結餘內的港幣，港幣供應亦會隨之而減少，銀行為吸引存款或補充資本，便會提高利率

 中電盈警，還值得投資嗎? 昨日(6月20日)中電發出了一則 盈警公告 ， 根據中電截至2022 年 5 月 31 日止五個月的未經審計綜合管理賬目EnergyAustralia 由於不利的公平價值變動錄得相關稅後虧損約 72 億港元，導致本集團的綜合營運盈利虧損約 37 億港元。 今日(6月21日)股價即大插6%，令不少投資者卻步，過往多年以收息為主的投資者亦擔憂其派息政策會否改變。 1. 首先，中電業務範圍主要包括香港、澳洲；印度及中國，據公告所言，除澳洲外，其他地區的業務與去年同期大致相約。換言之只有澳洲EnergyAustralia營運出現問題。 2. 至於EnergyAustralia的業務以發電為主，並不是上遊業務，因此電價往往受到燃料費用影響。為了有穩定收入以及對衝風險，發電公司會與購電方簽訂遠期合約，以指定價格售電。此做法有好處亦有壞處，好處是當燃料費用變動不大時能提供穩定可預計的收入。而壞處是當燃料費用急升時，其發電成本亦隨之而上升，履行合約時便會出現虧蝕，而現時EnergyAustralia正處於此狀況。 3. 事實上，早在 2022年季度簡報(1月至3月) 中電已公告 根據中電截至 2022 年 3 月 31 日止三個月的未經審計綜合管理賬目，這些公平價值變動對集團的除稅後營運盈利帶來 25 億港元的負面影響 。 EnergyAustralia業務在第1季已購成25億公平值變動的負面影響，而最新公告則表示截至5月31日其公平價值變動錄得相關稅後虧損已達約 72 億港元，擴大近3倍。如6月燃料價格仍不下跌，虧損更有機會擴大。 4. 縱然整體錄得虧損，但第一季度的派息並沒有受影響，與去年同期持平，反映出公司現金流充裕。而且上述所提及的虧損只是公平值變動造成，若燃燒價格下跌或新簽更高價的遠期合約會均有助減少虧損。 5. 派息能力更重要是視乎企業現金流，根據 中電2021年年報 顯示，中電全派息開支為約78億港元，而自由現金流有170億，手頭上有現金79億。以上數據都反映出中電有能力維持派息。以現價($68.35)計，息率約4.5%，個人認為，如為長線投資者可均注買入。 6. 至於既然不影響派息為何今天(6月21日)股價仍然要大插呢?主要原因是此前股價太高，而且外地業務有一定風險，此前股價70多元，對應息率只有4%，然而類近行業風險又較中電低的港燈息率

 綠色零售債券(零售綠債)，政府的選擇性派錢 政府又派錢啦！今次透過綠色零售債券嚟派，政府早在年初已預告首批綠色零售債券會在3月1日至11日接受認購，但因疫情而推遲，直至近日終於宣佈確實時間。 零售綠債發行詳情： 發行年期：三年 目標發行金額：150億港元 最高發行金額：200億港元 利息：每六個月發一次與本地通脹掛鈎的利息，息率不會少於2.5厘 認購期：2022年4月26日(星期二) 上午9:00 – 2022年5月6日(星期五) 下午2:00 認購渠道：配售銀行、證券經紀、香港中央結算有限公司(香港結算公司) 認購要求：香港居民 建議發行日：2022年5月18日 建議上市日：2022年5月19日 (Source: 政府債券計劃 ) 零售綠債特點、攻略： 1. 零售綠債的條款其實和IBOND相約，只是籌集得來的資金用途有所不同，當然作為賺快錢的人是不會理會政府如何使用這筆資金，重點是抽到後帶來的回報是多少。 2. 這次零售綠債的保底息率為2.5%，比上次Ibond 2%高，反映了全球加息的預期。換言之1手零售綠債1年可得$250，如放足3年亦有$750利息，與現時銀行利率相比有一定吸引力，而且息率與通脹掛勾，最近亦 有銀行預計香港明年通脹達3% ，利率有機會高於保底的2.5%。 3. 另外，這類政府發行的債券亦被許多人視為另類派錢，因為許多人在自由買賣的第一天就會向市場放售，賺快錢。以Ibond2021為例，首日收市價為$103.2，換言之如在首日放售每手即賺取$320。這回報當然會比持有足3年的回報少，但這做法不用鎖死一筆錢3年，方便需要有流動資金的人士。 4. 由於政府債券是穩賺不賠的投資，因此吸引眾多人申購，是次發行上限是$200億，與Ibond 2021相同。 歷年Ibond資料 發行年份 認購人數(萬人) 發行額(億元) 獲派發手數上限 首日表現 2021 70.92 200 3 3.20% 2020 45.63 150 3 2.75% 2016 50.79 100 3 3.35% 2015 59.78 100 2 5.50% 2014 48.81 100 3 5.15% 2013 52.08 100 2 3.15% 2012 33.24 100 4 5% 2011 15.5 100 45 6.70% 以2021年資料參考，估計是次零售綠債最多只能每人分

 簡評長江基建2021年全年業績 今年是長建基建集團上市25週年，亦標誌著股息連續25年增加，今年合共派發港幣2.5。此文會先概述長江基建2021年營運狀況，再分析未來發展。 營運狀況 (Source: 長建投資者簡報, 2021 ) 1. 2021年股東應佔溢利為$75億，營運現金流為$84億，創歷史新高。 2. 溢利相比疫情前(2019年)大幅下趺，主要原因為英國加企業稅而產生的非現金延遞稅開支達$16億。 3. 集團基本面並無太大改變，各國業務基本回復到疫情前。(見下圖) 3.1. 英國業務在2021H2基本回愎到疲情前，營業額甚至高於疫情前水平，可能因為英國通脹數據強勁，令收入增加。至於2021年H1的虧蝕主要是因為非現金延遞稅開支，2021件H2開始回復正烯，因此可以預料2022年的溢利會大增。 3.2. 電能的分成同樣受非現金延遞稅開支影響，但2021H2開始已回復正常，與2019年相約。 3.3. 澳洲業務穩定發展 3.4. 歐洲大陸業務由於在2020年出售了葡萄牙風電場，因此溢利貢獻有所減少。 3.5. 加拿大方面，長建在2021年 收購加拿大Okanagan Wind項目 ，而且加拿大開始開放關口，當地業務復甦明顯，因此溢利貢獻高於疫情前。 4. 財務狀況方面，流動現金有$80億，比2020年$134億少， 主要原因為在2021年年尾長建用 USD 1,158,328,020 回購了 131,065,097股永久資本證券 ，並且在之前以較低利率發行2筆USD3億 永久資本證券，以減低利息開支。 (Source:  長建投資者簡報, 2021 ) 業務發展 1. 大部分受規管業務都已經進入新規管期，需然幾乎全部業務都調低了準許回報，但能夠提供穩定現金流。 (Source:  長建投資者簡報, 2021 ) 2. 外部併購：長建被列為收購荷蘭轉廢為能企業 AEB 之 優先競投者，交易之企業價值約為港幣四十億元 ，此交易有待荷蘭市場監管局審批，預計於2020年內完成。 3. 內部增長：至於內部增長方面，澳洲EDL成功投得2個天燃氣項目，價值USD1.92億(約HKD15億)。加拿大Canadian Power收購Okanagan Wind項目，總代價為CAD1.31億(約HKD8億)。另外，加拿大Reliance亦有2宗收購，新增約

 一文看清長江基建的回購 長江基建集團於2021年12月24日公布回購131,065,097股(4.94 %)，每股回購價格為USD 8.8378，共耗資USD 1,158,328,020。 (Source: 長建公告 ) 此公告出現後，在網上看到很多人胡亂評論，又私有化，又回購價格高之類。事實上，根本不存在此等考量，唯一影響只是每股價值得到提升。 回購價格高於現時股價代表股格會暴升? 首先，我們要知道是次回購的是2016年發行的永久資本證券。據當年公告顯示，是以港幣71.1302發行131,065,097股永久資本證券，固定利率為5.875%。這次回購公告以約港幣68.94回購整筆永久資本證券，並不代表股價會升至68.94。 (Source: 長建公告 ) 回購會導致流通股不足，最終私有化? 我認為此事不太可能發生，首先，長建回購的不是公眾持股，只是回購了2016年發行的永久資本證券。而上圖的公告亦表明永久資本證券並不會計算在公眾持股內，因此流通股數量並沒有改變，不會觸發私有化。 回購真正的影響 個人認為是次回購主要有2個意義： 第一、疫情之下，各國大量QE，借錢成本十分低，回購固定利率較高的永久資本證券，再發行固定利率較低的固定利率較高，以降低資本支出。 第二、公眾持股每股收益率得到提升，因為現時長建每年也會從利潤中派息給派永久資本證券，回購完成後便不用派息給永久資本證券，公眾持股的價值便得到提升。 其他有關長江基建的文章 https://10yearschannel.blogspot.com/search/label/%E9%95%B7%E6%B1%9F%E5%9F%BA%E5%BB%BA

 政府養大的怪獸 - 港鐵(66) 此篇文章主要分析港鐵的業務及爭議，港鐵大股東為香港政府，持股約75%，但卻以私人企業方式運作，每年坐擁巨額利潤，但給市民的感覺卻是意外頻頻。然而若以投資角度而言，卻是一間優質企業，以下會以港鐵業務資料加以分析。 下圖為2016-2021H1整體業務表現 (Source:  港鐵年報16-20 ) *按圖可放大 本地客運業務 (Source:  港鐵年報16-20 ) 首先，本地客運業務為港鐵第2大收入來源，2021年佔港鐵總收入約27%。首先，本地鐵路服務收入在2019年前一直都穩步上升，因為可加可減機制之下，基本上港鐵每年都可加價，令其鐵路服務收入能穩家增加。但自2020年疫情爆發以來，其本地鐵路服務收入尤如重回解放前，乘客量大趺，而且自2020年7月起提供每程8折優惠，9個月後轉為每程95折優惠，加上按照可加可減機制，20201年度港鐵票價調整幅度為-1.7%。以上總總因素均令港鐵在2021年本地鐵路服務收入有所減少，估計仍需1-2年才能回復疫情前水平。 另外，有一點可留意，港鐵的保養及相關工程開支上升幅度相當大，自高鐵落成留，每年維修保養開支均超過10億，而且2020年至今高鐵幾乎完全停運，但仍然有維修及保養開支，筆者始終覺得高鐵的保養開支是一個無底洞，甚至能否盈利仍然是一個謎，希望往後港鐵能披露更多高鐵的營運狀況。 至於過境服務、高速鐵路（香港段）、機場快綫及城際客運服務主要服務過境旅客，自2020年封關後，此類業務基本冰封，按照現時的開關時間表，這幾類業務基本恢復無期，不存在任何驚喜。最後，輕鐵及巴士業務主要服務本地人口，其業績所受影響有限。因此在2020H2，本地客運業務出現虧損。但在疫情前，縱然本地客運業務的收入比海外業務少，但毛利率卻高於國際業務。 香港車站商務 (Source:  港鐵年報16-20 ) 港鐵分列了本地客運業務與車站商務的收入，因此港鐵經常以票務收入低作為「賣慘」的借口。事實上車站內的商務收入足以抵上超過一半本地客運業務EBITDA。在疫情前，車站商務EBITDA每半年有近30億，縱使疫情爆發後，EBITDA仍有約12億，下趺主要原因估計是租金紓緩措施及商戶退租。預期隨著疫情放緩，其車站商務收入亦會有所上升，提供極其穩定的現金流，亦足以減低本地客運業務虧損的影響。 香港物業