領展收購新加坡商場裕廊坊及Thomson Plaza

領展(823)進軍新加坡，收購裕廊坊及Thomson Plaza

領展於2022年12月28日發公告稱與MCL訂立獨家協議收購其於新加坡裕廊坊及Thomson Plaza 2個商場的權益，總代價紉125億港元，為領展歷來最大宗收購。是次收購在環球加息期間進行，意味著領展的收購成本遠高於以往的收購，下文將會分享一下是次收購個案。

1. 收購詳情：


裕廊坊
Thomson Plaza

根據領展發出的公告，收購完成後，領展將會持有
(i) Jurong Point 1約94.88%權 益（包括JP1物 業）、由其他附屬業主持有約5.12%權 益；
(ii) Jurong Point 2將由領展間接全資擁有（包括JP2物業）
(iii) Thomson Plaza約55.741%權益（包括TP物業）
(iv) 取得為期10年的AMK hub物業管理協議

2. 目標物業的營運資訊



上圖為目標物業的營運數據，基本上與香港大商場無異，出租率高，回報率約為4.5-5%，相信長遠有利領展發展以及打入海外市場。但是有加息環境下進行金額如此龐大的收購又是否一個明智的選擇呢？

3. 收購的利害


進行收購最首要的問題是錢從何來？由於領展為REITS，有規定要把90%或以上的溢利派發給股東，因此REITS自身的現金並不多，當要進行收購時主要依賴銀行貸款、發行票據或可換股債券等方式來籌集資金。而REITS所賺取的行潤很大程度上是貸款利息與租務收益間的價差，在環球加息的狀況之下，REITS的財務開支會有所增加，而利潤則有所減少。

至於是次收購，領展的資金來源為內部現金資源及債務融資，根據領展2022年中報指出，於2022年9月30日

以港元計值帶息負債實際利率為2.92%（2022年3月31日：2.21%）
以人民幣計值帶息負債實際利率為3.62%（2022年3月31日：3.68%）
以澳元計值帶息負債實際利率為3.59%（2022年3月31日：1.13%）
以英鎊計值之帶息負債實際利率分別為1.87%（2022年3月31日：1.44%）

由此可見借貸利率一直在增加，而領展在進行收購時以需考慮到回報率是否能高於借貸利率，否則未必有利於企業營運。而且利率增加看來亦無趨緩之跡象，領展近期亦有在資本市場發債，而利率近是遠高於2022年中報所提及的平均2.92%。

在2022年11月23日，領展發行固定年息率4.5%的五年期可轉換債券籌集33億元，近期在市場籌集資金的成本一直攀升，已經達至4.5%。而領展是次收購的新加坡項目的回報率亦只是4.5-5%，「搞手求打個和」。

幸而是次收購有輕微折讓，物業估值有上升空間，而且外界一直有傳加息週期會於2024年前結束，到時借貸成本有望進一步回落，以提高分派。因此就短期而言，是次交易後對於未來一年的分派亦未必會有大覆增加，如長線持有，可分慮月供買入。


延伸閱讀：

領展(823)業務更新：2022領展中期業績
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香港最活躍REITS - 領展(823)The Link收購，收息及增長
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置富(778)業務更新：2022年中期業績及收購「高文之星」
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 領展世紀供股，供定唔供？ 2023年2月10日領展宣佈以5供1的方式進行供股，消息一出市場內外一片嘩然，作為REITS竟然要用到供股財技，實在傷透投資者的心。不過傷心還傷心，供股已成定局，倒不如思考一下如何作出回應，供定唔供？唔供係咪應該賣晒佢？供股權點處理？以下我嘗試理順一下整領展供股這件事情。 為何要供股？ 領展管理層毫不諱言指出供股的主要目的就是還債 供股所得款項淨額的約 40%至 50%將用於 (a)償還下列現有債務：(i) 2023 年到期的總額約 70 至 80 億港元的現有銀行貸款；及(ii) 2024 年 1 月 1 日之後到期的約 10 至 20 億港元的循環銀行貸款； (b) 用作一般營運資本。其餘部分將用作探索未來投資機遇，尤其專注位於亞太區的零售、停車場、辦公室及物流板塊。 供股所得的188億中約100億用作還債，其餘作儲備之用。筆者只能說供股此舉絕對合乎商業邏輯，但卻影響了企業形象，令小股民對領展更沒有好感。不少股民買領展打算每年4-5%股息收入，殊不知一個供股的決定要小股民口吐幾年股息予領展，作為亞洲市值最大的REITS竟然用如此手段割小股民韭菜，在道德上實過意唔去。集資有不少方法，可以發票據、銀團貸款、可換股債券等，只因管理層不想付出高昂利息，轉向股民供股，既不用付出利息又能起集資作用。 領展負債及利率 上文說到領展供股集資還債，其債務狀況亦非十分惡劣 年報顯示，於2022年9月30日之以 港元計值帶息負債實際利率為2.92%（2022年3月31日：2.21%），以人民幣、澳元及英鎊計值之帶息負債實際利率分別為3.62%（2022年3月31日：3.68%）、3.59%（2022年3月31日：1.13%）及1.87%（2022年3月31日：1.44%）。縱然現時利率不斷上升，但亦未至於去到一個難以負擔的地步。加上領展的負債率約為28%，仍未達到REITS的上限(即50%)。要以此方式集資實在難以說服市場。 供定唔供？ 此次供股最令人氣憤的是以3成大折讓供股，停牌前股價為62.8，供股價為44.2，根據領展的資料顯示，其資產淨值為每股77元。如此大折讓地供股小股民基本上只能「焗供」，因為不供會被攤薄權益，而且相信並不多股民有低於44.2的領展股票，開市後領展必然大跌，想賣也來不及。如果要賣亦不必急於一時，待市埸消化消息後再行決定賣...
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HKTV mall香港電視的投資價值、業務及前景

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