香港最活躍REITS - 領展(823)The Link 香港REITS市場一向並不活躍，本地REITS可謂只會食老本，不思進取，縱然收入穩定，但甚小重大收購。早前我已寫過一篇關於REITS的文章，主要分析 置富(778) ，並認為置富為香港REITS中收息首選。而本文介紹的是領展，為香港最大、最活躍的REITS。下文會先介紹領展的業務及發展，再討論分派及增長。 領展業務 由香港政府養大的領展至今已經上市16年，上市時股價約10元，現在已升至近70元，市值1400多億。近年領展亦開始有策略地放售香港商場，逐步轉移重心向海外發展。 香港業務 作為房地產信託基金，領展的主要業務為商場租賃管理及停車場出租。而領展的起家是由2014年房委會出售180個公屋及居屋商場及停車場物業之計劃開始，自收購大量屋邨零售物業及停車場後，領展不斷開展翻新工程，提升租值，再轉手出售或持續經營以獲取豐厚回報及收購其他優質資產。以下為領展所投資的香港物業： (Source: 領展估值報告 ,2021) 領展在香港的投資物業基本上全部均為民生商場，意味著租金收入穩定，而且人流量多，即使面對新冠肺炎疫情，對出租率也沒有造成太大影響。由上圖可見，領展的租金回報約為4.5-5%，與疫情前沒有太大分別。即使近年業績有虧損都只是物業重估所帶來的非現金減值，對其經營狀況並不構成影響。REITS並不如同其他股票，香港的REITS需要遵守證監會的上市守則，每年要將除稅後淨收入 的 90%分派給單位持有人作為定期股息，因此物業重估所造成的虧損並不影響其派息。 海外業務 領展在香港打穩陣腳後，開始對外擴張，現時在中國、英國及澳洲均有投資物業，詳見下圖 (Source:  領展估值報告 ,2021) 亦因為留意到領展近年積極向外投資，因此我才會認為領展是香港最活躍REITS，幾乎也只有領展一家如此積極擴展，每年也有新投資，保持增長。而領展近年更加積極加大對中國的物業投資，近年先後收購5個中國商場，回報亦相當理想，大部分都接近5%。至於新近進軍的英國及澳洲市場均是收購辨公室物業，相信亦有穩定回報，因為英國的 The Cabot主要租戶為國際投資銀行及政府部門 ，而澳洲的 100 Market Street主要租戶則為主權基金及政府基構 ，因此租金收入有一定保障。 股價走勢 領展在2019年股價達到$

 英國經濟：就業、增長、通脹及前景 本文將會簡要地宏觀分析英國的基本經濟，近幾年英國經濟前景一直未被看好，主要因為脫歐因素、內部蘇格獨立問題及疫情因素，本文會從數據分析英國的經濟數據去評估英國的經濟狀況。 1. 就業 宏觀經濟上，最主要是基於幾個經濟數據，就業是其中一個重要的數據去衡量該國的經濟環境，而就業數據中失業率及新增職位數目為其中2個重要指標。 1.1. 失業率 下圖為英國及香港由2016年至今的失業率比較。其中有幾個重要的時間點可以留意一下。 (Source: UK失業率 、 HK失業率 ) 整體而言，英國自2016年通過脫歐公投後，其失業率持續下降至4%左右，直至2020年疲情爆發，失業率持續上升至最高5.1%，這數字也只是與脫歐前相約，至2021年7月，逐步回落至4.5%，由此可見，疫情因素對英國的失業率影響有限，而且失業率有逐步下趺的趨勢。 與香港比較，香港的失業率以往一直維持在3%以下，接近全民就業，直至2019年年尾，緊接2020年疫情爆發，失業率暴升至7%，至今仍有4.5%失業率，顯然回復速度較英國慢，而且反映出產業單一化的問題。 1.2. 職位空缺變化 (Source: UK職位空缺 , HK職位空缺 ) 另外，從職位空缺的數字而言，英國職位空缺的數目在2021年7月創新高，有110萬個職位空缺，由此可推斷失業率有很大機會會再下跌。相反，香港職位空缺的數字仍然維持在低水平，可見香港的就業市場依然未回復到疫情前的水平。 2. GDP (Source: UK GDP , HK GDP ) 上圖為英國和香港的GDP變化，英國的GDP回升幅永顯然比香港高，而香港的GPD自2020年第4季開始出現按季下趺的現象，相反英國2021年Q2的GDP則有所上升，在基數效應之下，未來2季英國和香港的GDP按年必然會上升。 3. 通脹 通脹變化亦反映出經濟的好與壊，一般而言發達經濟體多出現溫和通脹(約2-3%)，而通脹過低甚至通縮則反映出實體經濟出現問題。 (Source: UK CPI , HK CPI ) 加疫情爆發後，嚴重打擊實體經濟，英國的通脹率保持在超低水平，接近0通脹。而香港卻持續了半年負增長，可見疫情對香港的打擊比英國大，而自2021年開始，由於各國不斷QE，後果開始出現，英國通脹率開始上升，預期高通脹會維持一段長時間。至於