長實48億收購英國社會房屋REIT Civitas Social Housing PLC 長實集團(01113) 宣布 ，向英國房地產投資信託Civitas Social Housing PLC提出全面收購，涉及全面收購之總代價約4.85億英鎊(相當於約48.11億港元)。長和系近日在資本市場上動作多多，最近又有機會達成一宗優質交易，而且不得不讚嘆其眼光，竟然能找到此收購對象，可見長和系相當能掌握市場訊息。 介紹Civitas Social Housing PLC 不得不佩英國的自由市場，原來Civitas Social Housing此公司是REIT，而且經營的業務是出租社會房屋，竟然出租社會房屋也能上市。Civitas Social Housing的物業包括專業支援房屋(Specialist Supported Housing)及家居護理房屋(Residential Care Houses)，專門為18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人提供住所，而且租金會隨通漲變化。 其營運模式是基於18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人需要適合的居所，而地方政府會為這些人士制定合適的護理配套，並且為其尋找服務供應商。服務供應商收取系方政府的資金後，就會為這些人士繳交護理服務費用以及居所的租金。 換句話說Civitas Social Housing的租金收入是由地方政府給予，而且會按通漲調整。可以話除非世界末日，否則Civitas Social Housing的租金收入相當穩定。而且此類房屋的需求只會有增無減，因此亦不擔心經營狀況轉差。 Civitas Social Housing經營現況 Civitas Social Housing為在英國上市的REIT，截至2022年有696間物業、4592位租戶，股息率為6.3%。值得留意的是英國上市的REIT的租金收入是不用繳稅的，只有在派息時會收取20%稅。 收入方面，2022年全年收入為約5,100萬磅，而淨利為4,475萬磅可以話係訓住賺既生意。而且Civitas Social Housing只是提供住所以及屋內設備，而就租客的醫療衛生護理會由其他機構負責，因此經營狀況十分穩定。 收購後影響 1. Civitas Social Housing的市值並不大，而且相對長實整體而言其溘利貢獻幫助較低。但Ci

 置富2022全年業績，前景分析 置富產業信託(00778.HK)公布截至去年12月底止全年業績， 可供分派收入8.77億元，按年跌10.6%； 每基金單位基本盈利25.34仙。 每基金單位末期分派21.1仙，連同中期派息23.05仙，全年每基金單位分派44.15仙 整體營運 置富公早前公布了2022年全年業績，其收入有所下跌，但派息則較去年有所增長，因為其分派比率由2021年90%增加至2022年100%，反映出管理層對置富的財務狀況有信心，加息影響已經充分反映。 2022年全年可供分派收入較2021年下跌12%，主要原因是租金收入減少以及因全球加息導致融資成本增加。增加分率至100%令到全年分派與2021年大致持平。 租金變化 租金收入方面，2022年明顯有所下跌，收益由18億下跌至17億6千萬，主要由於消費市道仍未復甦。三大旗艦商場數據見下圖： 3大商場的租金收入與去年持平，而出租率方面+WOO嘉湖提高至89.4%，反映其資產增值工程開始完成，出租率會再提高。但3大商場的租金收入與疫情前相比仍有一段距離，期望全面復常後消費市道會有所好轉。 資產及負債 2022年總資產有所提高，主要因為以 5億收購了新加坡高文之星的商鋪 ，而負債維持在27-28%，在高息環境下這個負債比率對分派有重大影響。2023年應有必要減低負債水平以應對高息環境。 投資前景 投資前景主要視乎以下幾個因素 1. 息率因素：現時市埸已經預期美國年內會開始減息，換句話說企業借貸成本會有所下跌，置富分派預期會有所提高，現時息率為6.7%，具投資價值。 2. 香港消費市道：由於2022年香港仍有防疫限制，消費市道一潭死水。而2023年開始解除防疫限制後，消費市道有所復甦，加上旅客量亦急促上升，可以預期2023年置之不富的收入不會低於2022年 3. 以現時財務狀況而言，置富未必能有重大收購，但亦不會如領展般供股集資，因此筆者早已撰寫文章說明置富為港股第一收息股，主要因為其商場物業均位於民生區，出租率及人流有所保障。 延伸閱讀： 港股收息首選 -置富產業信託(778) https://10yearschannel.blogspot.com/2021/06/778.html 置富(778)業務更新：2022年中期業績及收購「高文之星」 https://10yearschannel.blogspot.co

 簡評長江基建2022年全年業績 長江在2023年3月15日公布2022年全年業績，據 公告 表示： 1. 截至2022年12月31日止年度，錄得股東應佔溢利 港幣77.48億，對比去年上升3% 2.建議派發末期股息每股港幣1.83分。連同已派發的中期股息每股港幣0.7，2022年全年合共派息每股港幣2.53，較2021年上升1.2% 3. 於2022年12月31日，長江基建持有現金港幣180億元，負債淨額對總資本淨額比率為7%。 此業績較外間預期中差，因為去年全球通漲嚴重，而長建許多受規管的業務均與通漲掛勾，因此預期會帶動盜利貢獻，加上出售部分Northumbrian Water股權帶來的收益，業績應該會有較好表現，然而業績卻不似預期。 在派息方面，末期息比上年同期增加港幣0.02，乎合市場預期，而且派息連續26年有所增加，以現時現金及經營狀況，亦可預期未來幾年亦有增加派息的條件。 另外，長建在2022年年末持有現金180億，較2021年大增100億，而負債率降至7%，此數據反映出長建管理層的能力相當高，在應對高息環境下保持大量現金實為明智之舉，加上美債已有4-5%息率，與期花現金併購，不如買美債賺取4-5%無風險利率。 各地區業務 1. 英國業務：營業額有所下跌，相信是因為電費高企，市民減少用電所致。而令人意外的是攤佔聯營及合資企業的業績大幅下跌，部分原因是出售Northumbrian Water股權的影響，除此以外，英國其他業務的營運亦並不理想，詳細原因要待7-8月各英國企業公告年度報告才能一探究竟。另外，出售Northumbrian Water股權帶來5.26億的一次性收益。 2. 澳洲業務：澳洲方面，業務保持良好，但2022年下半年的表現較上半年差。 3. 歐洲大陸業務：2022年下半年業務表現疲弱，利息收入亦有所減少，相信是受高息環境影響。另外Dutch AVR收購AEB一事仍未有定案。 4. 加拿大業務：表現突飛猛進，利息收入與過去相約，但攤佔聯營及合資企業的業績大幅提高，主要因為全球能源價格高企，而長建的Canadian Midstream Assets因此而得益。 併購 一直以來長建的增長主要依靠外部收購及內部發展而來，以往皆以外部部收購為主，但近年因政治因素及價格不合適，一直未有重大收購。而近年年報中亦多次強調內部增長，在2022年間，長建旗下企

 領展世紀供股，供定唔供？ 2023年2月10日領展宣佈以5供1的方式進行供股，消息一出市場內外一片嘩然，作為REITS竟然要用到供股財技，實在傷透投資者的心。不過傷心還傷心，供股已成定局，倒不如思考一下如何作出回應，供定唔供？唔供係咪應該賣晒佢？供股權點處理？以下我嘗試理順一下整領展供股這件事情。 為何要供股？ 領展管理層毫不諱言指出供股的主要目的就是還債 供股所得款項淨額的約 40%至 50%將用於 (a)償還下列現有債務：(i) 2023 年到期的總額約 70 至 80 億港元的現有銀行貸款；及(ii) 2024 年 1 月 1 日之後到期的約 10 至 20 億港元的循環銀行貸款； (b) 用作一般營運資本。其餘部分將用作探索未來投資機遇，尤其專注位於亞太區的零售、停車場、辦公室及物流板塊。 供股所得的188億中約100億用作還債，其餘作儲備之用。筆者只能說供股此舉絕對合乎商業邏輯，但卻影響了企業形象，令小股民對領展更沒有好感。不少股民買領展打算每年4-5%股息收入，殊不知一個供股的決定要小股民口吐幾年股息予領展，作為亞洲市值最大的REITS竟然用如此手段割小股民韭菜，在道德上實過意唔去。集資有不少方法，可以發票據、銀團貸款、可換股債券等，只因管理層不想付出高昂利息，轉向股民供股，既不用付出利息又能起集資作用。 領展負債及利率 上文說到領展供股集資還債，其債務狀況亦非十分惡劣 年報顯示，於2022年9月30日之以 港元計值帶息負債實際利率為2.92%（2022年3月31日：2.21%），以人民幣、澳元及英鎊計值之帶息負債實際利率分別為3.62%（2022年3月31日：3.68%）、3.59%（2022年3月31日：1.13%）及1.87%（2022年3月31日：1.44%）。縱然現時利率不斷上升，但亦未至於去到一個難以負擔的地步。加上領展的負債率約為28%，仍未達到REITS的上限(即50%)。要以此方式集資實在難以說服市場。 供定唔供？ 此次供股最令人氣憤的是以3成大折讓供股，停牌前股價為62.8，供股價為44.2，根據領展的資料顯示，其資產淨值為每股77元。如此大折讓地供股小股民基本上只能「焗供」，因為不供會被攤薄權益，而且相信並不多股民有低於44.2的領展股票，開市後領展必然大跌，想賣也來不及。如果要賣亦不必急於一時，待市埸消化消息後再行決定賣出股票、

香港機場管理局的業務及發展 -  政府小金庫 坊間成日話政府只知增加開支，卻不知錢從何來。其實香港政府設立了眾多法定機構以及以股權投資逐步入侵到市民的日常生活，當中不少機構更有大額盈餘，宛如政府的小金庫，例如政府持有港鐵約75%股權、疫情時注資國泰、證監會、香港房屋委員會以及機場管理局等。這些機構持有的均是香港極高質的資產，每年在香港市民手上獲取不少收入。本文主要集中介紹機場管理局的業務及發展。 業務： 顧名思義，機場管理局最主要職責便是管理機場，但香港的機場管理局除了管理香港機場外，亦積極開拓不同業務以壯大自身業務。此現象可從年報中略見一二，下圖為機管局的營運數字： 先就收入而言，主要可分為航空收益及非航空收益。 航空收益包括機場收費(飛機着陸及停泊費)、保安費等，這些費用多由旅客買機票時有注明，如航空旅客離境稅、機場旅客保安費以及客運大樓費等。 而非航空收益包括機場禁區輔助服務專營權(航空貨物處理、飛機維修、航空燃油系統、飛機加油、航機膳食、停機坪飛機服務、公務飛機處理、機場禁區車輛停泊許可證及地勤支援設備維修等)、零售特許經營權及廣告收益等。 另外，機管局更在2022年4月1日向政府收購亞博所有權益，正式成為機管局的全資附屬子公司，因此在2022年中報開始收益會多了一項會議展覽的項目，而聯盈公司的收益則變為0。 除了本地業務外，香港機管局亦有對其他機場作出股權投資或提供管理服務。例如於2006年購入杭州蕭山國際機場35%股權、投資管理珠海機場的合資公司55%股權以及於2009年起管理上海虹橋國際機場航站樓運作及零售業務。 營運狀況： 由上圖都可以睇到機管局近年的營運狀況，其實在疫情前機管局每年均有超過70億溢利，是名乎其實的小金蛋，而且在2015年前每年均會向政府大派股息，2015年後因需要資金興建三跑，因此停止派發2015年起10年的股息，至2025年應會重新派發巨額股息予政府。 雖然受疫情影響之下，在2021及2022年均錄得虧蝕，隨著2022年尾開始復常後，旅行人數及航班數量均大增。因此虧蝕在幾個半年報中亦有逐漸收窄的跡象，基本上可以預期在下一個財報便會重新錄得盈利。可惜機管局並無上市，如上市很大機會是一間數百億的企業。 未來發展： 好多人會疑問，現時三跑工程已完成，究竟機管局未來還可以循那方向發展。其實除三跑以外，機場還有一定發展空間，例如SKYCIT

領展(823)進軍新加坡，收購裕廊坊及Thomson Plaza 領展於2022年12月28日發公告稱與MCL訂立獨家協議收購其於新加坡裕廊坊及Thomson Plaza 2個商場的權益，總代價紉125億港元，為領展歷來最大宗收購。是次收購在環球加息期間進行，意味著領展的收購成本遠高於以往的收購，下文將會分享一下是次收購個案。 1. 收購詳情： 裕廊坊 Thomson Plaza 根據 領展發出的公告 ，收購完成後，領展將會持有 (i) Jurong Point 1約94.88%權 益（包括JP1物 業）、由其他附屬業主持有約5.12%權 益； (ii) Jurong Point 2將由領展間接全資擁有（包括JP2物業） (iii) Thomson Plaza約55.741%權益（包括TP物業） (iv) 取得為期10年的AMK hub物業管理協議 2. 目標物業的營運資訊 上圖為目標物業的營運數據，基本上與香港大商場無異，出租率高，回報率約為4.5-5%，相信長遠有利領展發展以及打入海外市場。但是有加息環境下進行金額如此龐大的收購又是否一個明智的選擇呢？ 3. 收購的利害 進行收購最首要的問題是錢從何來？由於領展為REITS，有規定要把90%或以上的溢利派發給股東，因此REITS自身的現金並不多，當要進行收購時主要依賴銀行貸款、發行票據或可換股債券等方式來籌集資金。而REITS所賺取的行潤很大程度上是貸款利息與租務收益間的價差，在環球加息的狀況之下，REITS的財務開支會有所增加，而利潤則有所減少。 至於是次收購，領展的資金來源為內部現金資源及債務融資，根據 領展2022年中報 指出，於2022年9月30日 以港元計值帶息負債實際利率為2.92%（2022年3月31日：2.21%） 以人民幣計值帶息負債實際利率為3.62%（2022年3月31日：3.68%） 以澳元計值帶息負債實際利率為3.59%（2022年3月31日：1.13%） 以英鎊計值之帶息負債實際利率分別為1.87%（2022年3月31日：1.44%） 由此可見借貸利率一直在增加，而領展在進行收購時以需考慮到回報率是否能高於借貸利率，否則未必有利於企業營運。而且利率增加看來亦無趨緩之跡象，領展近期亦有在資本市場發債，而利率近是遠高於2022年中報所提及的平均2.92%。 在2022年11月23日，領展發