置富2022全年業績，前景分析

 置富2022全年業績，前景分析


置富產業信託(00778.HK)公布截至去年12月底止全年業績，
可供分派收入8.77億元，按年跌10.6%；
每基金單位基本盈利25.34仙。
每基金單位末期分派21.1仙，連同中期派息23.05仙，全年每基金單位分派44.15仙

整體營運

置富公早前公布了2022年全年業績，其收入有所下跌，但派息則較去年有所增長，因為其分派比率由2021年90%增加至2022年100%，反映出管理層對置富的財務狀況有信心，加息影響已經充分反映。


2022年全年可供分派收入較2021年下跌12%，主要原因是租金收入減少以及因全球加息導致融資成本增加。增加分率至100%令到全年分派與2021年大致持平。

租金變化


租金收入方面，2022年明顯有所下跌，收益由18億下跌至17億6千萬，主要由於消費市道仍未復甦。三大旗艦商場數據見下圖：


3大商場的租金收入與去年持平，而出租率方面+WOO嘉湖提高至89.4%，反映其資產增值工程開始完成，出租率會再提高。但3大商場的租金收入與疫情前相比仍有一段距離，期望全面復常後消費市道會有所好轉。

資產及負債


2022年總資產有所提高，主要因為以5億收購了新加坡高文之星的商鋪，而負債維持在27-28%，在高息環境下這個負債比率對分派有重大影響。2023年應有必要減低負債水平以應對高息環境。

投資前景

投資前景主要視乎以下幾個因素

1. 息率因素：現時市埸已經預期美國年內會開始減息，換句話說企業借貸成本會有所下跌，置富分派預期會有所提高，現時息率為6.7%，具投資價值。

2. 香港消費市道：由於2022年香港仍有防疫限制，消費市道一潭死水。而2023年開始解除防疫限制後，消費市道有所復甦，加上旅客量亦急促上升，可以預期2023年置之不富的收入不會低於2022年

3. 以現時財務狀況而言，置富未必能有重大收購，但亦不會如領展般供股集資，因此筆者早已撰寫文章說明置富為港股第一收息股，主要因為其商場物業均位於民生區，出租率及人流有所保障。


延伸閱讀：

港股收息首選 -置富產業信託(778)
https://10yearschannel.blogspot.com/2021/06/778.html

置富(778)業務更新：2022年中期業績及收購「高文之星」
https://10yearschannel.blogspot.com/2022/08/778-H1.html


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長實48億收購英國社會房屋REIT Civitas Social Housing

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 長實48億收購英國社會房屋REIT Civitas Social Housing PLC 長實集團(01113) 宣布 ，向英國房地產投資信託Civitas Social Housing PLC提出全面收購，涉及全面收購之總代價約4.85億英鎊(相當於約48.11億港元)。長和系近日在資本市場上動作多多，最近又有機會達成一宗優質交易，而且不得不讚嘆其眼光，竟然能找到此收購對象，可見長和系相當能掌握市場訊息。 介紹Civitas Social Housing PLC 不得不佩英國的自由市場，原來Civitas Social Housing此公司是REIT，而且經營的業務是出租社會房屋，竟然出租社會房屋也能上市。Civitas Social Housing的物業包括專業支援房屋(Specialist Supported Housing)及家居護理房屋(Residential Care Houses)，專門為18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人提供住所，而且租金會隨通漲變化。 其營運模式是基於18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人需要適合的居所，而地方政府會為這些人士制定合適的護理配套，並且為其尋找服務供應商。服務供應商收取系方政府的資金後，就會為這些人士繳交護理服務費用以及居所的租金。 換句話說Civitas Social Housing的租金收入是由地方政府給予，而且會按通漲調整。可以話除非世界末日，否則Civitas Social Housing的租金收入相當穩定。而且此類房屋的需求只會有增無減，因此亦不擔心經營狀況轉差。 Civitas Social Housing經營現況 Civitas Social Housing為在英國上市的REIT，截至2022年有696間物業、4592位租戶，股息率為6.3%。值得留意的是英國上市的REIT的租金收入是不用繳稅的，只有在派息時會收取20%稅。 收入方面，2022年全年收入為約5,100萬磅，而淨利為4,475萬磅可以話係訓住賺既生意。而且Civitas Social Housing只是提供住所以及屋內設備，而就租客的醫療衛生護理會由其他機構負責，因此經營狀況十分穩定。 收購後影響 1. Civitas Social Housing的市值並不大，而且相對長實整體而言其溘利貢獻幫助較低。但Ci
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長實收購Greene King後的業務表現

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 長實收購英國酒吧(Greene King)後的業務表現 一直都想寫下關於長實業務的文章，但長實「百足咁多爪」實在不知從何入手，於是打算先由近年比較大的海外收購講起，長實在2019年以總代價27億英鎊(252億港元）收購英國啤酒餐飲集團Greene King。當此新聞出現後，不免令人疑惑酒吧與長賓業務連繫不大，何以會有此收購？雖知醉翁之意不在酒，收購Greene King最主要是合乎2個重要條件，第一、此業務能帶來強勁現金流。第二、Greene King於英格蘭、威爾斯及蘇格蘭等地經營超過2,700間英式酒館、餐廳及酒店，逾80%物業均具有永久業權或作長期租賃，如果將土地變賣或拆卸重建相信能帶來不錯收益。 但可能腳頭唔好，剛完成收購後就出現疫情，當時英國的防疫措施要求酒吧關閉導致Greene King持續虧蝕，直至2021年第2季才有好轉。下文會先介紹一下Greene King 3大業務，再分享一下未來看法。 Greene King 業務 Greene King業務版圖遍及全英國(見下圖)，主要經營三大業務 1. 英式酒館公司：包括自營的各類酒館及酒店服務 2. 英式酒館合作夥伴：以特許經營模式運作的酒館，類似7仔的加盟模式。 3. 釀酒及品牌：賣酒 Greene King 業務表現 上文提到自長實收購Greene King後，疫情爆發導致英國酒吧有一段時間需要暫停營業導致經營虧損，但其後已經開始逐步復甦，其經營狀況見下圖： (Source：長實年報) 自2020年收購回來後，便因為疫情封控政策一直處於虧損狀態，在2020年虧損超過30億，約10億為非現金酒館物業資產減值。 此情況在2021下半年有所好轉，收入基本上已恢復到疫情前。在2022年上半年已完全復甦，因為在未有疫情前，即2019年，Greene King的收入為約210億港元，稅後純利16.4億，而在2022上半年其收入已有105億，純利8.6億。反映出Greene King的業務穩建，英國人對酒館有一定需求，為生活必不可缺的一部分，而且業務能帶來強勁現金流，乎合長實一向現金流為王的商業邏輯。 另外，此項收購更是「進可攻、退可守」，長期營運可增加企業現金流，增加香港以外的收入，業務更多元化有助減輕香港地產市道下行的影響。假如營運狀況持續惡劣，亦可以出售、出租或重建其下物業，是故收購Greene King如
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綠色債券(零售綠債)，政府的選擇性派錢

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 綠色零售債券(零售綠債)，政府的選擇性派錢 政府又派錢啦！今次透過綠色零售債券嚟派，政府早在年初已預告首批綠色零售債券會在3月1日至11日接受認購，但因疫情而推遲，直至近日終於宣佈確實時間。 零售綠債發行詳情： 發行年期：三年 目標發行金額：150億港元 最高發行金額：200億港元 利息：每六個月發一次與本地通脹掛鈎的利息，息率不會少於2.5厘 認購期：2022年4月26日(星期二) 上午9:00 – 2022年5月6日(星期五) 下午2:00 認購渠道：配售銀行、證券經紀、香港中央結算有限公司(香港結算公司) 認購要求：香港居民 建議發行日：2022年5月18日 建議上市日：2022年5月19日 (Source: 政府債券計劃 ) 零售綠債特點、攻略： 1. 零售綠債的條款其實和IBOND相約，只是籌集得來的資金用途有所不同，當然作為賺快錢的人是不會理會政府如何使用這筆資金，重點是抽到後帶來的回報是多少。 2. 這次零售綠債的保底息率為2.5%，比上次Ibond 2%高，反映了全球加息的預期。換言之1手零售綠債1年可得$250，如放足3年亦有$750利息，與現時銀行利率相比有一定吸引力，而且息率與通脹掛勾，最近亦 有銀行預計香港明年通脹達3% ，利率有機會高於保底的2.5%。 3. 另外，這類政府發行的債券亦被許多人視為另類派錢，因為許多人在自由買賣的第一天就會向市場放售，賺快錢。以Ibond2021為例，首日收市價為$103.2，換言之如在首日放售每手即賺取$320。這回報當然會比持有足3年的回報少，但這做法不用鎖死一筆錢3年，方便需要有流動資金的人士。 4. 由於政府債券是穩賺不賠的投資，因此吸引眾多人申購，是次發行上限是$200億，與Ibond 2021相同。 歷年Ibond資料 發行年份 認購人數(萬人) 發行額(億元) 獲派發手數上限 首日表現 2021 70.92 200 3 3.20% 2020 45.63 150 3 2.75% 2016 50.79 100 3 3.35% 2015 59.78 100 2 5.50% 2014 48.81 100 3 5.15% 2013 52.08 100 2 3.15% 2012 33.24 100 4 5% 2011 15.5 100 45 6.70% 以2021年資料參考，估計是次零售綠債最多只能每人分
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簡評長江基建2022年全年業績

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 簡評長江基建2022年全年業績 長江在2023年3月15日公布2022年全年業績，據 公告 表示： 1. 截至2022年12月31日止年度，錄得股東應佔溢利 港幣77.48億，對比去年上升3% 2.建議派發末期股息每股港幣1.83分。連同已派發的中期股息每股港幣0.7，2022年全年合共派息每股港幣2.53，較2021年上升1.2% 3. 於2022年12月31日，長江基建持有現金港幣180億元，負債淨額對總資本淨額比率為7%。 此業績較外間預期中差，因為去年全球通漲嚴重，而長建許多受規管的業務均與通漲掛勾，因此預期會帶動盜利貢獻，加上出售部分Northumbrian Water股權帶來的收益，業績應該會有較好表現，然而業績卻不似預期。 在派息方面，末期息比上年同期增加港幣0.02，乎合市場預期，而且派息連續26年有所增加，以現時現金及經營狀況，亦可預期未來幾年亦有增加派息的條件。 另外，長建在2022年年末持有現金180億，較2021年大增100億，而負債率降至7%，此數據反映出長建管理層的能力相當高，在應對高息環境下保持大量現金實為明智之舉，加上美債已有4-5%息率，與期花現金併購，不如買美債賺取4-5%無風險利率。 各地區業務 1. 英國業務：營業額有所下跌，相信是因為電費高企，市民減少用電所致。而令人意外的是攤佔聯營及合資企業的業績大幅下跌，部分原因是出售Northumbrian Water股權的影響，除此以外，英國其他業務的營運亦並不理想，詳細原因要待7-8月各英國企業公告年度報告才能一探究竟。另外，出售Northumbrian Water股權帶來5.26億的一次性收益。 2. 澳洲業務：澳洲方面，業務保持良好，但2022年下半年的表現較上半年差。 3. 歐洲大陸業務：2022年下半年業務表現疲弱，利息收入亦有所減少，相信是受高息環境影響。另外Dutch AVR收購AEB一事仍未有定案。 4. 加拿大業務：表現突飛猛進，利息收入與過去相約，但攤佔聯營及合資企業的業績大幅提高，主要因為全球能源價格高企，而長建的Canadian Midstream Assets因此而得益。 併購 一直以來長建的增長主要依靠外部收購及內部發展而來，以往皆以外部部收購為主，但近年因政治因素及價格不合適，一直未有重大收購。而近年年報中亦多次強調內部增長，在2022年間，長建旗下企
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置富(778)業務更新：2022年中期業績及收購「高文之星」

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 置富產業信託(778)業務更新：2022年中期業績及收購新加坡項目「高文之星」 筆者一直有留意本地收租股的發展，早前亦曾以 港股收息首選 -置富產業信託(778) 為題發表過關於置富產業信託的文章，近日置富公布了2022年中期業績及分派，加上業務有新發展，故撰此文加以討論。 中期業績 (Source: 置富產業信託2022年中期業績公告 ) 公告顯示置富2022年中期收入較2021年同期輕微下跌4.1%，相信是因為疫情而導致香港人減少消費、+WOO嘉湖商場翻新以及租金舒緩措施所引致。現時環球經濟不景氣，未來1,2年租金仍難以大幅提升，因此可供分派收入下跌是意料之內，但分派比率則由2021年90%提高至疫情前100%的水平。 買此類收租股最主要考慮股息率，以現價$6.84計算，預期2022年股息率約6.2%，有一定吸引力，適合長線投資者購買。 收購新加坡項目「高文之星」 另外，置富終於有新收購項目，2022年8月7日置富發出 收購長實期下新加坡高文之星（Stars of Kovan）的零售店舖及公共停車場公告 。筆者上一篇關於置富的文章提及置富其中一個增長方向是收購長實期下的項目，令人意想不到的是竟然不是收購香港的項目，而是收購海外項目。是次收購涉及36個零售分契單位及1個公共停車場分契單位，涉資約5億港元。當然此項目只是一宗小型收購，但卻給人很大的想像空間。首先，置富願意作出新收購，置富上一次收購已經是2014年，近年來均無任何併購消息，單靠加租難以令其收入大幅提升，是次收購給予市場人士一個信號，以表示置富仍然有意於收購物業。 而且，長實不論於香港或海外均有大量與高文之星相類似的項目，詳情可以查閱 長實年前發布的估值報告 ，裡面包含所有長實期下的物業。假如長實有需要處置此類資產，置富家為首要考慮對象。因此，可預期置富業務會有穩定發展，如果短炒置富，筆者絕不建議，置富比較適合長線收息人士。 其他置富相關文章 港股收息首選 -置富產業信託(778) https://10yearschannel.blogspot.com/2021/06/778.html
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