長實收購英國酒吧(Greene King)後的業務表現 一直都想寫下關於長實業務的文章，但長實「百足咁多爪」實在不知從何入手，於是打算先由近年比較大的海外收購講起，長實在2019年以總代價27億英鎊(252億港元）收購英國啤酒餐飲集團Greene King。當此新聞出現後，不免令人疑惑酒吧與長賓業務連繫不大，何以會有此收購？雖知醉翁之意不在酒，收購Greene King最主要是合乎2個重要條件，第一、此業務能帶來強勁現金流。第二、Greene King於英格蘭、威爾斯及蘇格蘭等地經營超過2,700間英式酒館、餐廳及酒店，逾80%物業均具有永久業權或作長期租賃，如果將土地變賣或拆卸重建相信能帶來不錯收益。 但可能腳頭唔好，剛完成收購後就出現疫情，當時英國的防疫措施要求酒吧關閉導致Greene King持續虧蝕，直至2021年第2季才有好轉。下文會先介紹一下Greene King 3大業務，再分享一下未來看法。 Greene King 業務 Greene King業務版圖遍及全英國(見下圖)，主要經營三大業務 1. 英式酒館公司：包括自營的各類酒館及酒店服務 2. 英式酒館合作夥伴：以特許經營模式運作的酒館，類似7仔的加盟模式。 3. 釀酒及品牌：賣酒 Greene King 業務表現 上文提到自長實收購Greene King後，疫情爆發導致英國酒吧有一段時間需要暫停營業導致經營虧損，但其後已經開始逐步復甦，其經營狀況見下圖： (Source：長實年報) 自2020年收購回來後，便因為疫情封控政策一直處於虧損狀態，在2020年虧損超過30億，約10億為非現金酒館物業資產減值。 此情況在2021下半年有所好轉，收入基本上已恢復到疫情前。在2022年上半年已完全復甦，因為在未有疫情前，即2019年，Greene King的收入為約210億港元，稅後純利16.4億，而在2022上半年其收入已有105億，純利8.6億。反映出Greene King的業務穩建，英國人對酒館有一定需求，為生活必不可缺的一部分，而且業務能帶來強勁現金流，乎合長實一向現金流為王的商業邏輯。 另外，此項收購更是「進可攻、退可守」，長期營運可增加企業現金流，增加香港以外的收入，業務更多元化有助減輕香港地產市道下行的影響。假如營運狀況持續惡劣，亦可以出售、出租或重建其下物業，是故收購Greene King如

 領展(823)業務更新：2022領展中期業績 領展最近公布了2022年中期業績，整體而言其業務韌性相當強，即使香港市面商戶經營環境惡劣，領展業績仍保持平穩。 收入：收益及物業收入淨額分別按年增加4.6%及4.5%至60.42億港元及45.87億港元 可分派總額達32.77億港元 派息：每基金單位155.51港仙（2021年159.59港仙） (Source: 領展2018至2022年業績) 整體而言，2022年中期收入高於2021年同期，惟值得注意的是財務成本大幅增加，可見全球央行加息對領展亦有相當大的影響，由於加息期仍未結束，利息支出增加，預期領展在來年會以減債為重任，併購速度或會放緩。 由於投資者往往會將reits的派息和美債收益率作比較，而近期美債收益率不斷上升，在4%上下徘徊，而reits的對應息率要提升至5%以上才吸引，因此領展股價近日下跌，當美債收益率明顯下跌時，領展便會開啟升浪。 各地業務 香港 現時領展在香港營運126個社區商業設施及約57,000個泊車位 總收益49.72億 香港物業在2022年中期，平均加租8.5% 在市道如此差的狀況下仍能加租8.5%，可見民生商場受影響遠低於商業區的商場 出租率達97.5% 除物業租務外，領展更開始涉足地產發展，2022年投得觀塘安達臣道之商業用地，地價為7.66億 而在2022年11月18日又 入標 觀塘安達臣道其中一地段，同樣發展商場，並與先前投得的用地產生協同效應。 中國 中國業務受封城影響，物業收入淨額按下下跌1.2% 總收益7.89億 中國物業包括北、上、廣、深共7個商場及東莞、佛山2個物流倉庫 中國業務方面無增長亮點，預期一切要待嚴格防疫政策結束才會有進一步收購或營運得以改善。 海外 海外業務包括悉尼之三幢標誌性零售物業產（即Queen Victoria Building、TheGaleries及The Strand Arcade）的50%權益、)位於悉尼及墨爾本由五個優質辦公室組成之優質辦公室物業組合之合資公司的49.9%權益(悉尼的126 Phillip Street、388 George Street、151 Clarence Street及347 Kent Street，以及墨爾本的567 Collins Street)，以及英國The Cabot、澳洲的100 Market Street