港股收息首選 - 置富產業信託(778)

相信好多人都認為港有波幅冇升幅，近年都轉去炒美股。這篇文章跟大家分享一下我認為的港股收息收選，比較適合長線投資及著重現金流的投資者。首先想由幾年前在網絡上看到的一張圖說起，這圖的真確性我也無從稽考，但我認為相當有意思。

究竟是我們欠缺耐性，還是本金不夠大呢？於是我便開始了月供股票，已經持續了2年半，每月$9,000，只供長江基建一隻股票，由$6X供到$3X，現價大約$48，今年收到的股息將會有大概$13,000。我也不知道自己的決定是不是正確，或者時間會證明。

廢話講完，入返正題。這篇文章是介紹同為長和系成員的置富產業信託(778)。首先，房地產信託基金(RITES)在港股上市要遵守幾個條件。

1. 須專注投資於可帶來定期租金收入的房地產項目（即房託基金對該等項目的投資，在任何時候都須佔基金資產總值至少75%）。換言之，基金較大部分收入須來自房地產項目的租金收入；

2. 不得積極地買賣房地產項目（即除 非得到單位持有人的批准，否則房託基金在收購或發展某個物業後，必須持有該物業至少兩年）；

3. 須把基金絕大部分收入（即不少於其經審計年度除稅後淨收入 的 90%）分派給單位持有人作為定期股息；

4. 須遵從最高借款限制（即不超過資產總值的 50%） 。

詳情可以在以下網址查看：

房地產信託基金守則 - 證監會

因此投資REITs一般都會有穩定的股息分派，香港上市的REITs比較大型的有領展(823)、置富(778)、冠軍展業信託(2778)、陽光房地產基金(435)以及越秀房產信託基金(405)。眾多選擇中我的首選一定是置富產業信託(778)。以下會講解一下原因

疫情下業務穩定

下圖是置富的物業投資組合，全部都是零售物業，而且均位於大型屋苑範圍，有一定人流。

(Source: 置富年報2020)

根據置富管理層的說法，由於置富主要投資民生商場所以物業租金收入影響不大。我整理了置富3個旗艦商場2018-20年的營運數據去檢驗一下。

(Source: 置富年報2018, 2019, 2020)

顯而易見，即使受到疫情影響，這3個旗艦商場仍然保持相當高的出租率，長和零售四寶(即百佳、屈臣氏，豐澤及3HK)相信對此有一定貢獻。縱然出租率相約，但租金收入卻有所下趺，換言之置富對商戶有一定的租金舒緩措施，可以預期2021年的租金收入會有所增加。

派息有保障

由於REITs要將除稅後90%或以上淨收入分派給基金單位持有人，因此股息有保障。REITs不是由管理層決定派不派息，而是規定一定要派息，投資此類基金能穩定到產生現金流。

(Source: 置富年報2018, 2019, 2020)

上圖可見，置富一般都會將淨收入全數作出分派，2020年因為疫情關係，所以只分派95%，留下5%現金以備應急用途，2021年疫情因素消退，分派比率有望提升至100%。而派息方面，在2020年大約每基金單位派$0.47，對應現價約有5.6%股息率。在2021年租金收入預期有增長之下，有機會賺價兼賺息。

有增值潛力

另外，置富亦有一定增值潛力，REITs要增值不外乎2個方法，分別是加租和收購。置富近年重點發展+WOO嘉湖，完成了重大的翻新。最主要的考慮因素是嘉湖在未來會有大量新移入人口，因為長實早前公布了嘉湖海逸酒店5000伙重建大計，預期+WOO嘉湖商場的人流會進一步增加，租金收入亦隨之而上升。

至於收購方面，置富現時的物業大部分都是向長實集團收購的，因為香港的商場物業估值相當高，放盤亦不多，物業持有人寧願要現金牛也不想放售整個商場。所以置富如要有新收購，最大機會就是向長實集團收購商場。下圖為長實集團零售的租賃業務。

(Source: 長實物業估值報告)

長實集團尚有16個商場，部分有機會放售給置富。因為商場租賃業務對長實而言只是為了提供穩定收入，而最近長實向李嘉誠基金會收購了大量英國基建資產，同樣提供穩定收入。基於此設想，長實將來有很大機會再放售旗下商場給置富。因此置富能夠提供業務增值的想像空間。

(千港元)

(Source: 置富年報2018, 2019, 2020)

由於REITs需要把90%或以上的利潤分派給基金單位持有人，所以REITs所持的現金長期位於低水平，如要進行大型收購往往需要借貸。而香港規定RITES的最高借款限制為資產總值的 50%，置富在2020年總資產約393億，而負債約107億，換言之尚有89億左右的借貸額度，有足夠彈藥收購長實絕大部分的商場。

即使有人對香港前景感覺十分灰暗，又言香港的樓和鋪不值那麼高的價錢，又道有錢的香港人都移民，鋪價樓價會下趺。沒錯，的確有移民潮出現，但是我相信未來只會輸入更多的人，酬求只會不斷增加，租值亦會對應而行。

最後，對著重現金流的投資者而言，置富絕對是值得投資的股票。但也要留意一點，由於淨利超過90%要用作分派，但置富的基金管理人亦是要出糧的，於是置富每季也會增發基金單位予管理人，普通股民的權益會被攤薄。當然增發的數量並不算多，相信業務增長可以彌補。

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