香港最活躍REITS - 領展(823)The Link收購，收息及增長
香港最活躍REITS - 領展(823)The Link
香港REITS市場一向並不活躍，本地REITS可謂只會食老本，不思進取，縱然收入穩定，但甚小重大收購。早前我已寫過一篇關於REITS的文章，主要分析置富(778)，並認為置富為香港REITS中收息首選。而本文介紹的是領展，為香港最大、最活躍的REITS。下文會先介紹領展的業務及發展，再討論分派及增長。
領展業務
由香港政府養大的領展至今已經上市16年，上市時股價約10元，現在已升至近70元，市值1400多億。近年領展亦開始有策略地放售香港商場，逐步轉移重心向海外發展。
香港業務
作為房地產信託基金，領展的主要業務為商場租賃管理及停車場出租。而領展的起家是由2014年房委會出售180個公屋及居屋商場及停車場物業之計劃開始，自收購大量屋邨零售物業及停車場後，領展不斷開展翻新工程，提升租值，再轉手出售或持續經營以獲取豐厚回報及收購其他優質資產。以下為領展所投資的香港物業：
領展在香港的投資物業基本上全部均為民生商場，意味著租金收入穩定，而且人流量多，即使面對新冠肺炎疫情，對出租率也沒有造成太大影響。由上圖可見，領展的租金回報約為4.5-5%，與疫情前沒有太大分別。即使近年業績有虧損都只是物業重估所帶來的非現金減值，對其經營狀況並不構成影響。REITS並不如同其他股票，香港的REITS需要遵守證監會的上市守則，每年要將除稅後淨收入 的 90%分派給單位持有人作為定期股息，因此物業重估所造成的虧損並不影響其派息。
海外業務
領展在香港打穩陣腳後，開始對外擴張，現時在中國、英國及澳洲均有投資物業，詳見下圖
(Source: 領展估值報告,2021)
亦因為留意到領展近年積極向外投資，因此我才會認為領展是香港最活躍REITS，幾乎也只有領展一家如此積極擴展，每年也有新投資，保持增長。而領展近年更加積極加大對中國的物業投資，近年先後收購5個中國商場，回報亦相當理想，大部分都接近5%。至於新近進軍的英國及澳洲市場均是收購辨公室物業，相信亦有穩定回報，因為英國的The Cabot主要租戶為國際投資銀行及政府部門，而澳洲的100 Market Street主要租戶則為主權基金及政府基構，因此租金收入有一定保障。
股價走勢
領展在2019年股價達到$99.2之後逐步回落至$60。無疑作為REITS而言，2019年領展的股價確實是被高估，如以當年$99.2計算，當時股息率只有不到3%，顯然有估值過高的問題。疫情爆發成為了股價下趺的催化劑，趺至$5X多元後開始回穩。現時基本上已到達合理估值區域，現價$68.55，股息率約4.2%。就REITS而言，其股息率並不吸引，諸如置富(778)、冠君(2778)及陽光(435)等股息率均為5-6%，股息回報遠比領展高，而領展估息率相對較低，主要是因為股價上有收購溢價，投資者對領展收購擴張有信心。個人認為現價可以開始收集，如無意外年內還會有一宗澳洲的收購，該宗收購尚在盡職調查中。
業務營運
領展在業務營運方面相當穩建，在收益方面即使2020年受到疫情影響，其收益亦有所增長，全賴於其不斷收購的策略。而20年及21年出現的虧蝕重為物業重估而得來的，對其盈運或分派並無造成任何影響。而每年的分派亦非常穩定約為60億。
增長空間
證監規定REITS每年要將不少於90%的利潤分派給投資者，因此REITS所保留的現金並不多。而REITS要增長往往只能依賴於收購新資產，收購的金錢一般都是透過借貸而來。另外，證監規定REITS的最高借款限制為不超過資產總值的 50% 。因此大型的REITS有能力收購更大規模的資產，而小型的REITS只能收購較低價的資產。
因此，我認為現價$68.4的領展有吸引力，股息率約4%，但每年都會有新收購，長遠有增長力。但若單純以收息角度而言，我會更推薦置富(778)，股息率超過6%，而且穩定程度跟領展相約。而投資領展更期望股價增長，股息為次要。
延伸閱讀：
港股收息首選 -置富產業信託(778)
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這麼精要的報告，真的想給你一個Like。自這篇文章出爐後，有多一則在澳洲收購的消息，可惜回報不高。對我來說沒有大驚喜，我想是使領展的收入更多元化吧。另一宗比較在意，柴灣倉庫大廈的收購。由於網上購物興起，物流方面需求應該會增加。那麼要看領展的進取性是否像以往般，在香港發展物流之外，會否出海外擴展。
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