長實48億收購英國社會房屋REIT Civitas Social Housing PLC 長實集團(01113) 宣布 ，向英國房地產投資信託Civitas Social Housing PLC提出全面收購，涉及全面收購之總代價約4.85億英鎊(相當於約48.11億港元)。長和系近日在資本市場上動作多多，最近又有機會達成一宗優質交易，而且不得不讚嘆其眼光，竟然能找到此收購對象，可見長和系相當能掌握市場訊息。 介紹Civitas Social Housing PLC 不得不佩英國的自由市場，原來Civitas Social Housing此公司是REIT，而且經營的業務是出租社會房屋，竟然出租社會房屋也能上市。Civitas Social Housing的物業包括專業支援房屋(Specialist Supported Housing)及家居護理房屋(Residential Care Houses)，專門為18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人提供住所，而且租金會隨通漲變化。 其營運模式是基於18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人需要適合的居所，而地方政府會為這些人士制定合適的護理配套，並且為其尋找服務供應商。服務供應商收取系方政府的資金後，就會為這些人士繳交護理服務費用以及居所的租金。 換句話說Civitas Social Housing的租金收入是由地方政府給予，而且會按通漲調整。可以話除非世界末日，否則Civitas Social Housing的租金收入相當穩定。而且此類房屋的需求只會有增無減，因此亦不擔心經營狀況轉差。 Civitas Social Housing經營現況 Civitas Social Housing為在英國上市的REIT，截至2022年有696間物業、4592位租戶，股息率為6.3%。值得留意的是英國上市的REIT的租金收入是不用繳稅的，只有在派息時會收取20%稅。 收入方面，2022年全年收入為約5,100萬磅，而淨利為4,475萬磅可以話係訓住賺既生意。而且Civitas Social Housing只是提供住所以及屋內設備，而就租客的醫療衛生護理會由其他機構負責，因此經營狀況十分穩定。 收購後影響 1. Civitas Social Housing的市值並不大，而且相對長實整體而言其溘利貢獻幫助較低。但Ci

 置富2022全年業績，前景分析 置富產業信託(00778.HK)公布截至去年12月底止全年業績， 可供分派收入8.77億元，按年跌10.6%； 每基金單位基本盈利25.34仙。 每基金單位末期分派21.1仙，連同中期派息23.05仙，全年每基金單位分派44.15仙 整體營運 置富公早前公布了2022年全年業績，其收入有所下跌，但派息則較去年有所增長，因為其分派比率由2021年90%增加至2022年100%，反映出管理層對置富的財務狀況有信心，加息影響已經充分反映。 2022年全年可供分派收入較2021年下跌12%，主要原因是租金收入減少以及因全球加息導致融資成本增加。增加分率至100%令到全年分派與2021年大致持平。 租金變化 租金收入方面，2022年明顯有所下跌，收益由18億下跌至17億6千萬，主要由於消費市道仍未復甦。三大旗艦商場數據見下圖： 3大商場的租金收入與去年持平，而出租率方面+WOO嘉湖提高至89.4%，反映其資產增值工程開始完成，出租率會再提高。但3大商場的租金收入與疫情前相比仍有一段距離，期望全面復常後消費市道會有所好轉。 資產及負債 2022年總資產有所提高，主要因為以 5億收購了新加坡高文之星的商鋪 ，而負債維持在27-28%，在高息環境下這個負債比率對分派有重大影響。2023年應有必要減低負債水平以應對高息環境。 投資前景 投資前景主要視乎以下幾個因素 1. 息率因素：現時市埸已經預期美國年內會開始減息，換句話說企業借貸成本會有所下跌，置富分派預期會有所提高，現時息率為6.7%，具投資價值。 2. 香港消費市道：由於2022年香港仍有防疫限制，消費市道一潭死水。而2023年開始解除防疫限制後，消費市道有所復甦，加上旅客量亦急促上升，可以預期2023年置之不富的收入不會低於2022年 3. 以現時財務狀況而言，置富未必能有重大收購，但亦不會如領展般供股集資，因此筆者早已撰寫文章說明置富為港股第一收息股，主要因為其商場物業均位於民生區，出租率及人流有所保障。 延伸閱讀： 港股收息首選 -置富產業信託(778) https://10yearschannel.blogspot.com/2021/06/778.html 置富(778)業務更新：2022年中期業績及收購「高文之星」 https://10yearschannel.blogspot.co