長實收購英國酒吧(Greene King)後的業務表現 一直都想寫下關於長實業務的文章，但長實「百足咁多爪」實在不知從何入手，於是打算先由近年比較大的海外收購講起，長實在2019年以總代價27億英鎊(252億港元）收購英國啤酒餐飲集團Greene King。當此新聞出現後，不免令人疑惑酒吧與長賓業務連繫不大，何以會有此收購？雖知醉翁之意不在酒，收購Greene King最主要是合乎2個重要條件，第一、此業務能帶來強勁現金流。第二、Greene King於英格蘭、威爾斯及蘇格蘭等地經營超過2,700間英式酒館、餐廳及酒店，逾80%物業均具有永久業權或作長期租賃，如果將土地變賣或拆卸重建相信能帶來不錯收益。 但可能腳頭唔好，剛完成收購後就出現疫情，當時英國的防疫措施要求酒吧關閉導致Greene King持續虧蝕，直至2021年第2季才有好轉。下文會先介紹一下Greene King 3大業務，再分享一下未來看法。 Greene King 業務 Greene King業務版圖遍及全英國(見下圖)，主要經營三大業務 1. 英式酒館公司：包括自營的各類酒館及酒店服務 2. 英式酒館合作夥伴：以特許經營模式運作的酒館，類似7仔的加盟模式。 3. 釀酒及品牌：賣酒 Greene King 業務表現 上文提到自長實收購Greene King後，疫情爆發導致英國酒吧有一段時間需要暫停營業導致經營虧損，但其後已經開始逐步復甦，其經營狀況見下圖： (Source：長實年報) 自2020年收購回來後，便因為疫情封控政策一直處於虧損狀態，在2020年虧損超過30億，約10億為非現金酒館物業資產減值。 此情況在2021下半年有所好轉，收入基本上已恢復到疫情前。在2022年上半年已完全復甦，因為在未有疫情前，即2019年，Greene King的收入為約210億港元，稅後純利16.4億，而在2022上半年其收入已有105億，純利8.6億。反映出Greene King的業務穩建，英國人對酒館有一定需求，為生活必不可缺的一部分，而且業務能帶來強勁現金流，乎合長實一向現金流為王的商業邏輯。 另外，此項收購更是「進可攻、退可守」，長期營運可增加企業現金流，增加香港以外的收入，業務更多元化有助減輕香港地產市道下行的影響。假如營運狀況持續惡劣，亦可以出售、出租或重建其下物業，是故收購Greene King如

 領展(823)業務更新：2022領展中期業績 領展最近公布了2022年中期業績，整體而言其業務韌性相當強，即使香港市面商戶經營環境惡劣，領展業績仍保持平穩。 收入：收益及物業收入淨額分別按年增加4.6%及4.5%至60.42億港元及45.87億港元 可分派總額達32.77億港元 派息：每基金單位155.51港仙（2021年159.59港仙） (Source: 領展2018至2022年業績) 整體而言，2022年中期收入高於2021年同期，惟值得注意的是財務成本大幅增加，可見全球央行加息對領展亦有相當大的影響，由於加息期仍未結束，利息支出增加，預期領展在來年會以減債為重任，併購速度或會放緩。 由於投資者往往會將reits的派息和美債收益率作比較，而近期美債收益率不斷上升，在4%上下徘徊，而reits的對應息率要提升至5%以上才吸引，因此領展股價近日下跌，當美債收益率明顯下跌時，領展便會開啟升浪。 各地業務 香港 現時領展在香港營運126個社區商業設施及約57,000個泊車位 總收益49.72億 香港物業在2022年中期，平均加租8.5% 在市道如此差的狀況下仍能加租8.5%，可見民生商場受影響遠低於商業區的商場 出租率達97.5% 除物業租務外，領展更開始涉足地產發展，2022年投得觀塘安達臣道之商業用地，地價為7.66億 而在2022年11月18日又 入標 觀塘安達臣道其中一地段，同樣發展商場，並與先前投得的用地產生協同效應。 中國 中國業務受封城影響，物業收入淨額按下下跌1.2% 總收益7.89億 中國物業包括北、上、廣、深共7個商場及東莞、佛山2個物流倉庫 中國業務方面無增長亮點，預期一切要待嚴格防疫政策結束才會有進一步收購或營運得以改善。 海外 海外業務包括悉尼之三幢標誌性零售物業產（即Queen Victoria Building、TheGaleries及The Strand Arcade）的50%權益、)位於悉尼及墨爾本由五個優質辦公室組成之優質辦公室物業組合之合資公司的49.9%權益(悉尼的126 Phillip Street、388 George Street、151 Clarence Street及347 Kent Street，以及墨爾本的567 Collins Street)，以及英國The Cabot、澳洲的100 Market Street

 置富產業信託(778)業務更新：2022年中期業績及收購新加坡項目「高文之星」 筆者一直有留意本地收租股的發展，早前亦曾以 港股收息首選 -置富產業信託(778) 為題發表過關於置富產業信託的文章，近日置富公布了2022年中期業績及分派，加上業務有新發展，故撰此文加以討論。 中期業績 (Source: 置富產業信託2022年中期業績公告 ) 公告顯示置富2022年中期收入較2021年同期輕微下跌4.1%，相信是因為疫情而導致香港人減少消費、+WOO嘉湖商場翻新以及租金舒緩措施所引致。現時環球經濟不景氣，未來1,2年租金仍難以大幅提升，因此可供分派收入下跌是意料之內，但分派比率則由2021年90%提高至疫情前100%的水平。 買此類收租股最主要考慮股息率，以現價$6.84計算，預期2022年股息率約6.2%，有一定吸引力，適合長線投資者購買。 收購新加坡項目「高文之星」 另外，置富終於有新收購項目，2022年8月7日置富發出 收購長實期下新加坡高文之星（Stars of Kovan）的零售店舖及公共停車場公告 。筆者上一篇關於置富的文章提及置富其中一個增長方向是收購長實期下的項目，令人意想不到的是竟然不是收購香港的項目，而是收購海外項目。是次收購涉及36個零售分契單位及1個公共停車場分契單位，涉資約5億港元。當然此項目只是一宗小型收購，但卻給人很大的想像空間。首先，置富願意作出新收購，置富上一次收購已經是2014年，近年來均無任何併購消息，單靠加租難以令其收入大幅提升，是次收購給予市場人士一個信號，以表示置富仍然有意於收購物業。 而且，長實不論於香港或海外均有大量與高文之星相類似的項目，詳情可以查閱 長實年前發布的估值報告 ，裡面包含所有長實期下的物業。假如長實有需要處置此類資產，置富家為首要考慮對象。因此，可預期置富業務會有穩定發展，如果短炒置富，筆者絕不建議，置富比較適合長線收息人士。 其他置富相關文章 港股收息首選 -置富產業信託(778) https://10yearschannel.blogspot.com/2021/06/778.html

長建出售英國水務公司Northumbrian Water25%股權予KKR，釋放公司估值 沉寂多時的長建終於在資本市場上有新動作，據 長建公告 指出，長實(01113.HK)長建(01038.HK)英國水務公司引入KKR持股25% 交易涉逾80億元。KKR為一家全球知名的私募基金公司，主要從事資產投資、能源、基礎設施、房地產、信貸，目前在全球管理約 400 億美元的基建資產，而且與長建有共同投資項目如澳洲電網項目。先前盛傳有意收購長建UK Power Network亦都係KKR，最終沒有成事。是次交易對長建而言絕對是除笨有精。 收購詳情 Northumbrian Water股權 KKR將付出 (1)      基本代價，即 867 百萬英鎊（相等於約港幣 8,072.8 百萬元）；加 (2)      一筆相等於基本代價倘在計息期按年利率 5.00% 計息時本應累計之利息（按日           （以 365 日計）累計）之款額；減 (3)      一筆相等於已知漏損金額 25% 之款額（如有）；加 (4)      0.2 百萬英鎊（相等於約港幣 1.9 百萬元）（倘交易完成於 2023 年 1 月 12 日或之           後發生）。 首先(1)基本代價為8.67億鎊換取25%股權，換言之Northumbrian Water的企業價值約為34.68億鎊(現時約值322億港幣)。而Northumbrian Water於2011年被長建收購，據當年 長建的公告 ，當年收購Northumbrian Water共使用了48億英鎊（約港幣588億元），當中包括24億英鎊（約港幣294億元）及Northumbrian Water 當時的負債約24億英鎊（約港幣294億元）。由於是次KKR為股權投資，無需另外收購Northumbrian Water的負債，因此實際上Northumbrian Water的價值應高於2011年時的收購價錢。 Northumbrian Water經營狀況 既然收購已塵埃落定，究竟是次收購對長建是否有利呢?此處先從Northumbrian Water的經營狀況說起。如果有留意此blog，先前我已分享過Northumbrian Water的經營狀況： (1) 長建UK power network及Northumbrian water 202

 港幣人民幣互換協議 近日有新聞報導 人民銀行表示，近日與金管局簽署常備互換協議，將雙方自2009年起建立的貨幣互換安排升級為常備互換安排，協議長期有效，無需定期續簽，互換規模由原來的5,000億元人民幣/5,900億元港幣，擴大至8,000億元人民幣/9,400億元港幣。 在網上有好多人認為是金管局送港幣給中國、中國淘空香港儲備、廢紙換美金。事實上此等說法完全不正確，請不要因為政見而忽視事實。 1.  港幣人民幣互換協議早於2009年已經訂立，當時的互換規模是5,000億元人民幣/5,900億港幣。而現在擴大至8,000億元人民幣/9,400億元港幣，並且改為常備協議不用再續期。 2. 至於港幣人民幣互換協議有什麼用途呢? 因為香港與中國的貿易往來頻繁，亦為離岸人民幣結算中心，對雙方貨幣均有大量需求。由於人民幣不是國際貨幣，流動性較低，因此當香港的人民幣需求增加時，金管局就要透過港幣人民幣互換協議去提取人民幣以應付市場需要，否則香港的人民幣就會短缺，息率提高，影響市場運作，反之亦然。 3. 點解要8,000億咁大額度? 因為香港為全世界最大的人民幣離岸結算中心，在2021年香港離岸人民幣資金池超過8,500億，佔全球市場份額約60%。因此這規模的互換協議是可以理解的。 4. 會否擔心中國用人民幣換了港幣之後就不再換回來? 事實上金管局早於2019年已有闢謠，事實上此機制並不常使用，當時的互換額度是0，而且一旦到期就會各自將貨幣歸還對方，不存在淘空儲備說法。 5. 面且香港並不是獨立例子，中國與眾多國家亦有簽訂貨幣互換協議，根據中國人民銀行《 人民幣國際化報告 》 中國與40個國家或地區均有簽訂貨幣互換協議，總額超過3.99萬億，而且當中不乏發達國家例如澳洲、加拿大、日本、韓國及歐洲中央銀行等。難道中國淘空全世界嗎? 6. 最後，希望各位多一點求真精神，不要人云亦云，被政見蒙蔽事實。

 銀行體系結餘是什麼? 最近港元持續弱城，每隔1,2日就有新聞報導金管局入市承接逾XXX億港元沽盤，銀行體系結餘減少至約XXXX億港元。每有此新聞出現就有好多人說「好快就冇錢接」、「港元GG」、「聯繫匯率脫勾」等論調，然而卻不明當中原理。 1. 要了解銀行體系結餘首先要明白幾個概念。首先在現時聯繫匯率的制度下美元與港元可以在1:7.75-7.85之間自由浮動。當匯率升至1:7.85以上時，亦即弱方兌換保證，金管局便會向市場沽美金買港元，以將港美匯率保持在區間之內。相反當匯率低於1:7.75，即強方兌換保證，金管局便會沽港元買美金。 2. 另一個概念是由於香港沒有中央銀行，而最貼近中央銀行的角色便是金融管理局。在香港營運的每一間銀行都在金管局有一個戶口，而銀行體系結餘是指銀行存於金管局的儲備結餘，以及各銀行之間的交易結算餘額，亦即係銀行存放係香港的閒置資金。結餘數字金管局亦會在以下網址每日更新 https://www.hkma.gov.hk/chi/data-publications-and-research/data-and-statistics/daily-monetary-statistics/ 3. 銀行體系結餘多寡對聯繫匯率的穩定性並無直接影響，現時銀行體系結餘有2千多億，但在2007年時銀行體系結餘只有10多億，但聯繫匯率的穩定性亦沒有改變，事實上即使銀行體系結餘變0也不會導致脫勾或港幣爆煲。 4. 銀行體系結餘多寡更重要是反映資金流出/流入港元市場的市場行為。現時資金流出港元市場主要由於美國已步入加息週期，而香港息率跟唔上，所以會將港幣轉做美金賺息差。一般而言，當香港加息資金就會減少流出。 5. 至於點解會之前會有3000億咁多銀行體系結餘呢? 主要因為疫情後美國為挽救經濟，瘋狂印銀紙，資金多左就會不斷向全世界尋找地方停泊，其中一部分就黎左香港。另外，當時香港股市不斷上升，同時亦有好多大企業進行IPO，因此令外國流入更多資金到港元市場，當時港元更是長期處於強方，金管局要買美金沽港元，因此銀行體系結餘不斷上升。 6. 而究竟金管局入市捍衛港元匯率的原理係點架呢? 首先，金管局會係銀行體系結餘入手，上文都講到銀行體系結餘係香港銀行業的閒置資金，當港匯弱時，金管局就會沽美金購入銀行體系結餘內的港幣，港幣供應亦會隨之而減少，銀行為吸引存款或補充資本，便會提高利率

 中電盈警，還值得投資嗎? 昨日(6月20日)中電發出了一則 盈警公告 ， 根據中電截至2022 年 5 月 31 日止五個月的未經審計綜合管理賬目EnergyAustralia 由於不利的公平價值變動錄得相關稅後虧損約 72 億港元，導致本集團的綜合營運盈利虧損約 37 億港元。 今日(6月21日)股價即大插6%，令不少投資者卻步，過往多年以收息為主的投資者亦擔憂其派息政策會否改變。 1. 首先，中電業務範圍主要包括香港、澳洲；印度及中國，據公告所言，除澳洲外，其他地區的業務與去年同期大致相約。換言之只有澳洲EnergyAustralia營運出現問題。 2. 至於EnergyAustralia的業務以發電為主，並不是上遊業務，因此電價往往受到燃料費用影響。為了有穩定收入以及對衝風險，發電公司會與購電方簽訂遠期合約，以指定價格售電。此做法有好處亦有壞處，好處是當燃料費用變動不大時能提供穩定可預計的收入。而壞處是當燃料費用急升時，其發電成本亦隨之而上升，履行合約時便會出現虧蝕，而現時EnergyAustralia正處於此狀況。 3. 事實上，早在 2022年季度簡報(1月至3月) 中電已公告 根據中電截至 2022 年 3 月 31 日止三個月的未經審計綜合管理賬目，這些公平價值變動對集團的除稅後營運盈利帶來 25 億港元的負面影響 。 EnergyAustralia業務在第1季已購成25億公平值變動的負面影響，而最新公告則表示截至5月31日其公平價值變動錄得相關稅後虧損已達約 72 億港元，擴大近3倍。如6月燃料價格仍不下跌，虧損更有機會擴大。 4. 縱然整體錄得虧損，但第一季度的派息並沒有受影響，與去年同期持平，反映出公司現金流充裕。而且上述所提及的虧損只是公平值變動造成，若燃燒價格下跌或新簽更高價的遠期合約會均有助減少虧損。 5. 派息能力更重要是視乎企業現金流，根據 中電2021年年報 顯示，中電全派息開支為約78億港元，而自由現金流有170億，手頭上有現金79億。以上數據都反映出中電有能力維持派息。以現價($68.35)計，息率約4.5%，個人認為，如為長線投資者可均注買入。 6. 至於既然不影響派息為何今天(6月21日)股價仍然要大插呢?主要原因是此前股價太高，而且外地業務有一定風險，此前股價70多元，對應息率只有4%，然而類近行業風險又較中電低的港燈息率

 綠色零售債券(零售綠債)，政府的選擇性派錢 政府又派錢啦！今次透過綠色零售債券嚟派，政府早在年初已預告首批綠色零售債券會在3月1日至11日接受認購，但因疫情而推遲，直至近日終於宣佈確實時間。 零售綠債發行詳情： 發行年期：三年 目標發行金額：150億港元 最高發行金額：200億港元 利息：每六個月發一次與本地通脹掛鈎的利息，息率不會少於2.5厘 認購期：2022年4月26日(星期二) 上午9:00 – 2022年5月6日(星期五) 下午2:00 認購渠道：配售銀行、證券經紀、香港中央結算有限公司(香港結算公司) 認購要求：香港居民 建議發行日：2022年5月18日 建議上市日：2022年5月19日 (Source: 政府債券計劃 ) 零售綠債特點、攻略： 1. 零售綠債的條款其實和IBOND相約，只是籌集得來的資金用途有所不同，當然作為賺快錢的人是不會理會政府如何使用這筆資金，重點是抽到後帶來的回報是多少。 2. 這次零售綠債的保底息率為2.5%，比上次Ibond 2%高，反映了全球加息的預期。換言之1手零售綠債1年可得$250，如放足3年亦有$750利息，與現時銀行利率相比有一定吸引力，而且息率與通脹掛勾，最近亦 有銀行預計香港明年通脹達3% ，利率有機會高於保底的2.5%。 3. 另外，這類政府發行的債券亦被許多人視為另類派錢，因為許多人在自由買賣的第一天就會向市場放售，賺快錢。以Ibond2021為例，首日收市價為$103.2，換言之如在首日放售每手即賺取$320。這回報當然會比持有足3年的回報少，但這做法不用鎖死一筆錢3年，方便需要有流動資金的人士。 4. 由於政府債券是穩賺不賠的投資，因此吸引眾多人申購，是次發行上限是$200億，與Ibond 2021相同。 歷年Ibond資料 發行年份 認購人數(萬人) 發行額(億元) 獲派發手數上限 首日表現 2021 70.92 200 3 3.20% 2020 45.63 150 3 2.75% 2016 50.79 100 3 3.35% 2015 59.78 100 2 5.50% 2014 48.81 100 3 5.15% 2013 52.08 100 2 3.15% 2012 33.24 100 4 5% 2011 15.5 100 45 6.70% 以2021年資料參考，估計是次零售綠債最多只能每人分

 簡評長江基建2021年全年業績 今年是長建基建集團上市25週年，亦標誌著股息連續25年增加，今年合共派發港幣2.5。此文會先概述長江基建2021年營運狀況，再分析未來發展。 營運狀況 (Source: 長建投資者簡報, 2021 ) 1. 2021年股東應佔溢利為$75億，營運現金流為$84億，創歷史新高。 2. 溢利相比疫情前(2019年)大幅下趺，主要原因為英國加企業稅而產生的非現金延遞稅開支達$16億。 3. 集團基本面並無太大改變，各國業務基本回復到疫情前。(見下圖) 3.1. 英國業務在2021H2基本回愎到疲情前，營業額甚至高於疫情前水平，可能因為英國通脹數據強勁，令收入增加。至於2021年H1的虧蝕主要是因為非現金延遞稅開支，2021件H2開始回復正烯，因此可以預料2022年的溢利會大增。 3.2. 電能的分成同樣受非現金延遞稅開支影響，但2021H2開始已回復正常，與2019年相約。 3.3. 澳洲業務穩定發展 3.4. 歐洲大陸業務由於在2020年出售了葡萄牙風電場，因此溢利貢獻有所減少。 3.5. 加拿大方面，長建在2021年 收購加拿大Okanagan Wind項目 ，而且加拿大開始開放關口，當地業務復甦明顯，因此溢利貢獻高於疫情前。 4. 財務狀況方面，流動現金有$80億，比2020年$134億少， 主要原因為在2021年年尾長建用 USD 1,158,328,020 回購了 131,065,097股永久資本證券 ，並且在之前以較低利率發行2筆USD3億 永久資本證券，以減低利息開支。 (Source:  長建投資者簡報, 2021 ) 業務發展 1. 大部分受規管業務都已經進入新規管期，需然幾乎全部業務都調低了準許回報，但能夠提供穩定現金流。 (Source:  長建投資者簡報, 2021 ) 2. 外部併購：長建被列為收購荷蘭轉廢為能企業 AEB 之 優先競投者，交易之企業價值約為港幣四十億元 ，此交易有待荷蘭市場監管局審批，預計於2020年內完成。 3. 內部增長：至於內部增長方面，澳洲EDL成功投得2個天燃氣項目，價值USD1.92億(約HKD15億)。加拿大Canadian Power收購Okanagan Wind項目，總代價為CAD1.31億(約HKD8億)。另外，加拿大Reliance亦有2宗收購，新增約