領展(823)業務更新：2022領展中期業績

領展最近公布了2022年中期業績，整體而言其業務韌性相當強，即使香港市面商戶經營環境惡劣，領展業績仍保持平穩。

收入：收益及物業收入淨額分別按年增加4.6%及4.5%至60.42億港元及45.87億港元

可分派總額達32.77億港元

派息：每基金單位155.51港仙（2021年159.59港仙）

(Source: 領展2018至2022年業績)

整體而言，2022年中期收入高於2021年同期，惟值得注意的是財務成本大幅增加，可見全球央行加息對領展亦有相當大的影響，由於加息期仍未結束，利息支出增加，預期領展在來年會以減債為重任，併購速度或會放緩。

由於投資者往往會將reits的派息和美債收益率作比較，而近期美債收益率不斷上升，在4%上下徘徊，而reits的對應息率要提升至5%以上才吸引，因此領展股價近日下跌，當美債收益率明顯下跌時，領展便會開啟升浪。

各地業務

香港

• 現時領展在香港營運126個社區商業設施及約57,000個泊車位
• 總收益49.72億
• 香港物業在2022年中期，平均加租8.5%
• 在市道如此差的狀況下仍能加租8.5%，可見民生商場受影響遠低於商業區的商場
• 出租率達97.5%
• 除物業租務外，領展更開始涉足地產發展，2022年投得觀塘安達臣道之商業用地，地價為7.66億
• 而在2022年11月18日又入標觀塘安達臣道其中一地段，同樣發展商場，並與先前投得的用地產生協同效應。

中國

• 中國業務受封城影響，物業收入淨額按下下跌1.2%
• 總收益7.89億
• 中國物業包括北、上、廣、深共7個商場及東莞、佛山2個物流倉庫
• 中國業務方面無增長亮點，預期一切要待嚴格防疫政策結束才會有進一步收購或營運得以改善。

海外

• 海外業務包括悉尼之三幢標誌性零售物業產（即Queen Victoria Building、TheGaleries及The Strand Arcade）的50%權益、)位於悉尼及墨爾本由五個優質辦公室組成之優質辦公室物業組合之合資公司的49.9%權益(悉尼的126 Phillip Street、388 George Street、151 Clarence Street及347 Kent Street，以及墨爾本的567 Collins Street)，以及英國The Cabot、澳洲的100 Market Street
• 海外業務急促復甦，領展早前發文稱澳洲商場的銷售額已回復至疫情前。
• 然而海外業務總收益只有2.81億，可謂微不足道

總結而言，現時領展最大的問題是香港業務增展放緩，難以覓尋新收購，惟有投地發展，但重0開始建造一個商場需要大量前期開支，回本期較長。中國業務要視乎防疫政策，處於被動狀態。海外業務有擴展空間，然而預計未來1,2年借錢成本依然高企，借錢收購未必可行，因此領展發展受限，假如只當收息股，現時當然值得投資，如要炒賣則完全不建議。