長實48億收購英國社會房屋REIT Civitas Social Housing PLC 長實集團(01113) 宣布 ，向英國房地產投資信託Civitas Social Housing PLC提出全面收購，涉及全面收購之總代價約4.85億英鎊(相當於約48.11億港元)。長和系近日在資本市場上動作多多，最近又有機會達成一宗優質交易，而且不得不讚嘆其眼光，竟然能找到此收購對象，可見長和系相當能掌握市場訊息。 介紹Civitas Social Housing PLC 不得不佩英國的自由市場，原來Civitas Social Housing此公司是REIT，而且經營的業務是出租社會房屋，竟然出租社會房屋也能上市。Civitas Social Housing的物業包括專業支援房屋(Specialist Supported Housing)及家居護理房屋(Residential Care Houses)，專門為18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人提供住所，而且租金會隨通漲變化。 其營運模式是基於18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人需要適合的居所，而地方政府會為這些人士制定合適的護理配套，並且為其尋找服務供應商。服務供應商收取系方政府的資金後，就會為這些人士繳交護理服務費用以及居所的租金。 換句話說Civitas Social Housing的租金收入是由地方政府給予，而且會按通漲調整。可以話除非世界末日，否則Civitas Social Housing的租金收入相當穩定。而且此類房屋的需求只會有增無減，因此亦不擔心經營狀況轉差。 Civitas Social Housing經營現況 Civitas Social Housing為在英國上市的REIT，截至2022年有696間物業、4592位租戶，股息率為6.3%。值得留意的是英國上市的REIT的租金收入是不用繳稅的，只有在派息時會收取20%稅。 收入方面，2022年全年收入為約5,100萬磅，而淨利為4,475萬磅可以話係訓住賺既生意。而且Civitas Social Housing只是提供住所以及屋內設備，而就租客的醫療衛生護理會由其他機構負責，因此經營狀況十分穩定。 收購後影響 1. Civitas Social Housing的市值並不大，而且相對長實整體而言其溘利貢獻幫助較低...

長江基建2021年中期業績：經營狀況、外部環境、未來發展及派息 長建在2021年8月4日發佈了中期業績，簡單撮要如下： 集團錄得股東應佔溢利港幣三十億一千一百萬元，按年增長百分之五。 來自營運的現金流為港幣四十三億六千萬元 集團持有現金港幣八十一億元  派發二零二一年度中期股息每股港幣六角九分 （二零二零年：每股港幣六角八分） 因英國企業稅率改變而產生之遞延稅項支出及攤佔無形資產遞延稅負債相關的稅項抵減之淨額港幣十八億一千三百萬元（二零二零年：港幣十三億九千四百萬元）。 (Source: 長江基建2021年中期業績 ) 2021年中期業績 整體而言，2021年中期業績的表現比我想像中差，只比2020年增長5%，主要因為英國稅率提高，又有一筆過延遞稅開支。另外，中期息竟然有增加，派$0.69，估計是因為希望安撫投資者及2021年是長江成立25週年的緣故。下文會和大家就幾方面討論長建經營環境。 各國經營溢利 (Source: 長江基建投資者簡報 2021 , 2019) 上圖簡要列出長建各國經營溢利，由未受疫情影響2018-19年到受疫情影響2020-21年。大部分國家的業務與疫情前相比仍然有一定距離。實際上業務並沒有太差，甚至有驚喜。英國方面下文會再討論。而澳州業務的溢利其實已與疫情前無異，溢利低更大原因是新規管期開始，准許回報率降低所引致。歐洲大陸業務同樣已與疫情前差不多，溢利低是因為2020年賣掉了葡萄牙風電場業務。 至於加拿大業務則有驚喜，溢利比疫情前更高，相信是由Reliance Home內部增長所引致。另外停車場業務尚未完全恢復，相信下半年加拿大業務會有更好表現。新西蘭同樣超過了疫情前的溢利，原因不明sosad。香港中國業務沒太大特別，不作細談。 英國經營環境 英國業務主要受加企業稅(19%>25%)影響， 我先前已有文章分享過 。因此產生非現金延遞稅負債，其實在2020年已經面對過，2020年的非現金延遞稅負債為13.94億，而今年是18.13億。如將此非現金負債加上1H2021的英國業務溢利則約為23億。而由於Northumbrian water已踏入新規管期，準許回報率大幅下趺，業務奇差( 可參閱此文章 )。因此，可預期英國業務不會再回到2018,19年的水平。 另一隱憂是UK Power Network的新規管期在今年和明...

 中電盈警，還值得投資嗎? 昨日(6月20日)中電發出了一則 盈警公告 ， 根據中電截至2022 年 5 月 31 日止五個月的未經審計綜合管理賬目EnergyAustralia 由於不利的公平價值變動錄得相關稅後虧損約 72 億港元，導致本集團的綜合營運盈利虧損約 37 億港元。 今日(6月21日)股價即大插6%，令不少投資者卻步，過往多年以收息為主的投資者亦擔憂其派息政策會否改變。 1. 首先，中電業務範圍主要包括香港、澳洲；印度及中國，據公告所言，除澳洲外，其他地區的業務與去年同期大致相約。換言之只有澳洲EnergyAustralia營運出現問題。 2. 至於EnergyAustralia的業務以發電為主，並不是上遊業務，因此電價往往受到燃料費用影響。為了有穩定收入以及對衝風險，發電公司會與購電方簽訂遠期合約，以指定價格售電。此做法有好處亦有壞處，好處是當燃料費用變動不大時能提供穩定可預計的收入。而壞處是當燃料費用急升時，其發電成本亦隨之而上升，履行合約時便會出現虧蝕，而現時EnergyAustralia正處於此狀況。 3. 事實上，早在 2022年季度簡報(1月至3月) 中電已公告 根據中電截至 2022 年 3 月 31 日止三個月的未經審計綜合管理賬目，這些公平價值變動對集團的除稅後營運盈利帶來 25 億港元的負面影響 。 EnergyAustralia業務在第1季已購成25億公平值變動的負面影響，而最新公告則表示截至5月31日其公平價值變動錄得相關稅後虧損已達約 72 億港元，擴大近3倍。如6月燃料價格仍不下跌，虧損更有機會擴大。 4. 縱然整體錄得虧損，但第一季度的派息並沒有受影響，與去年同期持平，反映出公司現金流充裕。而且上述所提及的虧損只是公平值變動造成，若燃燒價格下跌或新簽更高價的遠期合約會均有助減少虧損。 5. 派息能力更重要是視乎企業現金流，根據 中電2021年年報 顯示，中電全派息開支為約78億港元，而自由現金流有170億，手頭上有現金79億。以上數據都反映出中電有能力維持派息。以現價($68.35)計，息率約4.5%，個人認為，如為長線投資者可均注買入。 6. 至於既然不影響派息為何今天(6月21日)股價仍然要大插呢?主要原因是此前股價太高，而且外地業務有一定風險，此前股價70多元，對應息率只有4%，然而類近行業風險又較中電低的...

 置富2022全年業績，前景分析 置富產業信託(00778.HK)公布截至去年12月底止全年業績， 可供分派收入8.77億元，按年跌10.6%； 每基金單位基本盈利25.34仙。 每基金單位末期分派21.1仙，連同中期派息23.05仙，全年每基金單位分派44.15仙 整體營運 置富公早前公布了2022年全年業績，其收入有所下跌，但派息則較去年有所增長，因為其分派比率由2021年90%增加至2022年100%，反映出管理層對置富的財務狀況有信心，加息影響已經充分反映。 2022年全年可供分派收入較2021年下跌12%，主要原因是租金收入減少以及因全球加息導致融資成本增加。增加分率至100%令到全年分派與2021年大致持平。 租金變化 租金收入方面，2022年明顯有所下跌，收益由18億下跌至17億6千萬，主要由於消費市道仍未復甦。三大旗艦商場數據見下圖： 3大商場的租金收入與去年持平，而出租率方面+WOO嘉湖提高至89.4%，反映其資產增值工程開始完成，出租率會再提高。但3大商場的租金收入與疫情前相比仍有一段距離，期望全面復常後消費市道會有所好轉。 資產及負債 2022年總資產有所提高，主要因為以 5億收購了新加坡高文之星的商鋪 ，而負債維持在27-28%，在高息環境下這個負債比率對分派有重大影響。2023年應有必要減低負債水平以應對高息環境。 投資前景 投資前景主要視乎以下幾個因素 1. 息率因素：現時市埸已經預期美國年內會開始減息，換句話說企業借貸成本會有所下跌，置富分派預期會有所提高，現時息率為6.7%，具投資價值。 2. 香港消費市道：由於2022年香港仍有防疫限制，消費市道一潭死水。而2023年開始解除防疫限制後，消費市道有所復甦，加上旅客量亦急促上升，可以預期2023年置之不富的收入不會低於2022年 3. 以現時財務狀況而言，置富未必能有重大收購，但亦不會如領展般供股集資，因此筆者早已撰寫文章說明置富為港股第一收息股，主要因為其商場物業均位於民生區，出租率及人流有所保障。 延伸閱讀： 港股收息首選 -置富產業信託(778) https://10yearschannel.blogspot.com/2021/06/778.html 置富(778)業務更新：2022年中期業績及收購「高文之星」 https://10yearschannel.blogspo...

今日同大家講下iBond，相信好多人都已經抽到iBond，根據 報導 今次iBond 2021有71.1萬人抽，發行總額200億，每人最多得3手。iBond作為政府的另類派錢政策，作為no stake既小市民一定要抽啦。想了解一下iBond及我的分析可以閱讀全文。想知道我會幾錢賣，可以直接看最後的結論。 (Source: 零售債券發行計劃 - 計劃通函2021 ) 抽到之後最多人煩惱的便是應該以什麼價錢出售及什麼時候出售 iBond回報？ 要了解此問題，首先要知道iBond的投資價值，iBond又叫通脹掛釣債券，每手iBond要1萬元，而所得到的回報是派息，這批iBond的票面息率按2個因素計算 (1) 定息，即2.00%。 (2) 浮息，即在利息釐定日，按照綜合消費物價指數最近6個月按年變動率的算術平均值。 即保底息率有2% 如果綜合消費物價指數最近6個月按年變動率 高 於2% → 息率以高於2%的數值計算。 如果綜合消費物價指數最近6個月按年變動率 低 於2% → 息率只有定息2%。 換句話講1手iBond放到到期(即3年)，最小會有600元回報。 iBond幾錢賣？ 即然知道左回報之後，咁就要計算一下幾錢賣。上文已經講過每手iBond持有3年最小可得到600元。如果你認購的只是閒錢，我建議不如放3年，因為息率總比放在銀行高。如果你認為你有能力3年內每年都獲得高於2%的投資回報，我建議價錢合理就賣掉，拿去做其他投資。 合理價錢？ 至於合理價錢是多少，可以參考一下以往的經驗。一般黎講第一日的價錢都會比較低，因為有大量人會透過券商孖展抽，首日交易就會不問價賣出，免卻借孖展的利息，換句話說，其實第一日同樣是買入的機會。以iBond 2020為例，第一日收盤價錢是102.75，而3日後的價錢已經升至104.35，1手買賣已可以賺取160元。可能有人會覺得太少，但這操作絕對是穩賺不賠的。在第一次派息前，iBond 2020的價格最高為104.95，5月3日為首個息率釐定日，因此5月3日後價格會下趺，需要扣除已派利息的價格，即1元。 iBond 2020 息率釐定日 (Source:  香港金融管理局 ) iBond 2020 價格走勢 至於 iBond 2021 ，我認為首次派息前的價格有機會較iBond 2020更高。上文已經提及，iBond...

 HKTV 香港電視的投資價值、業務及前景 呢篇文章想同大家分享下HKTV 既投資價值、業務及前景，最近相信大家都已經登記左消費券，相信呢類本地消費股應該都有得炒下。先利申，本人為左支持wiki，持有小量1137,，均價4.3左右。 自從2020年成功轉虧為盈後，呢隻股已經踏入穩定期，根據今年上半年的訂單數字同每月訂單總商品交易額睇得出HKTV 的網購業務已經去到樽頸位，咁長遠而言重值唔值得投資呢？下文會同大家分析一下HKTV 的網購業務同新的增長點。 HKTV 網購業務 HKTV最大的業務就是HKTVmall網購平台，2020年開始一受受惠於疫情，使用人數爆升，加上從政府「保就業」計劃領取接近7100萬補助，成功轉虧為盈。 HKTVmall的網購業務主要由2種形式組成，第一種係直接商品銷售，即直接由HKTVmall提供商品，主要為糧油雜貨，因此有存貨成本。第二種是特許銷售，即邀請商家加盟開店，在HKTVmall平台上銷售商品。呢2種的銷售額相加就等於全年商品總銷售額。在2020年，2種銷售方法的毛利率都有所上升，令到HKTVmall成功轉虧為盈。 (Source: 香港電視2020年年報 ) 但係到左2021年，出現了一個問題，HKTVmall的業務有步入樽頸的跡象，下圖為2020及2021年的每月訂單數及商品銷售額。 (Source: 整理自 HKTV官網 ) 可以睇到，自2020年的爆發式增長後，2021年開始已經沒有明顯增長，甚至有輕微下趺，主因是疫情影響漸漸消失，商店重開，加上其他競爭者加大投入如HKBN的HOME+，天貓香港及Foodpanda生活百貨等。當然，王維基唔會坐以待斃，推出左2招還擊，第一招外賣仔，踩入foodpanda地盤，先提供外賣自取服務，再推出外賣直送。呢招好明顯作用不大，我問過身邊所有朋友，都沒有人使用過HKTVmall叫外賣，而且參與的餐廳數量小，與foodpanda的方便程度完全不能比較。 於是王維基出第2招，喺5月12日推出 HKTVmall極速送 與第三方智慧物流公司 Zeek 合作，在HKTVmall商店購物後1小時送到消費者手上。」購物滿$200 或以上的運費為$10，訂購 金額少於$200 運費則為$20，每張訂單的最低消費額為$50。完全係睇住foodpande生活百貨黎打，但係極...

香港最活躍REITS - 領展(823)The Link 香港REITS市場一向並不活躍，本地REITS可謂只會食老本，不思進取，縱然收入穩定，但甚小重大收購。早前我已寫過一篇關於REITS的文章，主要分析 置富(778) ，並認為置富為香港REITS中收息首選。而本文介紹的是領展，為香港最大、最活躍的REITS。下文會先介紹領展的業務及發展，再討論分派及增長。 領展業務 由香港政府養大的領展至今已經上市16年，上市時股價約10元，現在已升至近70元，市值1400多億。近年領展亦開始有策略地放售香港商場，逐步轉移重心向海外發展。 香港業務 作為房地產信託基金，領展的主要業務為商場租賃管理及停車場出租。而領展的起家是由2014年房委會出售180個公屋及居屋商場及停車場物業之計劃開始，自收購大量屋邨零售物業及停車場後，領展不斷開展翻新工程，提升租值，再轉手出售或持續經營以獲取豐厚回報及收購其他優質資產。以下為領展所投資的香港物業： (Source: 領展估值報告 ,2021) 領展在香港的投資物業基本上全部均為民生商場，意味著租金收入穩定，而且人流量多，即使面對新冠肺炎疫情，對出租率也沒有造成太大影響。由上圖可見，領展的租金回報約為4.5-5%，與疫情前沒有太大分別。即使近年業績有虧損都只是物業重估所帶來的非現金減值，對其經營狀況並不構成影響。REITS並不如同其他股票，香港的REITS需要遵守證監會的上市守則，每年要將除稅後淨收入 的 90%分派給單位持有人作為定期股息，因此物業重估所造成的虧損並不影響其派息。 海外業務 領展在香港打穩陣腳後，開始對外擴張，現時在中國、英國及澳洲均有投資物業，詳見下圖 (Source:  領展估值報告 ,2021) 亦因為留意到領展近年積極向外投資，因此我才會認為領展是香港最活躍REITS，幾乎也只有領展一家如此積極擴展，每年也有新投資，保持增長。而領展近年更加積極加大對中國的物業投資，近年先後收購5個中國商場，回報亦相當理想，大部分都接近5%。至於新近進軍的英國及澳洲市場均是收購辨公室物業，相信亦有穩定回報，因為英國的 The Cabot主要租戶為國際投資銀行及政府部門 ，而澳洲的 100 Market Street主要租戶則為主權基金及政府基構 ，因此租金收入有一定保障。 股價走勢 領展在2019年股...

港股收息首選 - 置富產業信託(778) 相信好多人都認為港有波幅冇升幅，近年都轉去炒美股。這篇文章跟大家分享一下我認為的港股收息收選，比較適合長線投資及著重現金流的投資者。首先想由幾年前在網絡上看到的一張圖說起，這圖的真確性我也無從稽考，但我認為相當有意思。 究竟是我們欠缺耐性，還是本金不夠大呢？於是我便開始了月供股票，已經持續了2年半，每月$9,000，只供長江基建一隻股票，由$6X供到$3X，現價大約$48，今年收到的股息將會有大概$13,000。我也不知道自己的決定是不是正確，或者時間會證明。 廢話講完，入返正題。這篇文章是介紹同為長和系成員的置富產業信託(778)。首先，房地產信託基金(RITES)在港股上市要遵守幾個條件。 1. 須專注投資於可帶來定期租金收入的房地產項目（即房託基金對該等項目的投資，在任何時候都須佔基金資產總值至少75%）。換言之，基金較大部分收入須來自房地產項目的租金收入； 2. 不得積極地買賣房地產項目（即除 非得到單位持有人的批准，否則房託基金在收購或發展某個物業後，必須持有該物業至少兩年）； 3. 須把基金絕大部分收入（即不少於其經審計年度除稅後淨收入 的 90%）分派給單位持有人作為定期股息； 4. 須遵從最高借款限制（即不超過資產總值的 50%） 。 詳情可以在以下網址查看： 房地產信託基金守則 - 證監會 因此投資REITs一般都會有穩定的股息分派，香港上市的REITs比較大型的有領展(823)、置富(778)、冠軍展業信託(2778)、陽光房地產基金(435)以及越秀房產信託基金(405)。眾多選擇中我的首選一定是置富產業信託(778)。以下會講解一下原因 疫情下業務穩定 下圖是置富的物業投資組合，全部都是零售物業，而且均位於大型屋苑範圍，有一定人流。 (Source: 置富年報 2020 ) 根據置富管理層的說法，由於置富主要投資民生商場所以物業租金收入影響不大。我整理了置富3個旗艦商場2018-20年的營運數據去檢驗一下。 (Source: 置富年報 2018 , 2019 , 2020 ) 顯而易見，即使受到疫情影響，這3個旗艦商場仍然保持相當高的出租率，長和零售四寶(即百佳、屈臣氏，豐澤及3HK)相信對此有一定貢獻。縱然出租率相約，但租金收入卻有所下趺，換言之置富對商戶有一定的租金舒緩措施，...